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Vente d'un immeuble à la découpe à Bordeaux : exemple de la vente d’un immeuble en lots

12 décembre 2024 dans Conseils pour les vendeurs

Vous êtes propriétaire d’un immeuble à Bordeaux, ou d’un hôtel particulier, et souhaitez vendre votre bien pour profiter de liquidités ? Vous hésitez entre une rénovation à vocation locative et la cession pure et simple ? Cet article est fait pour vous ! 

Nous vous détaillons ici les options à privilégier selon la durée de détention de votre immeuble, son état, et son potentiel pour optimiser la vente de votre immeuble à Bordeaux. Vaut-il mieux vendre votre immeuble à la découpe, donc en lots, ou en bloc ? 

Lalanne Immobilier accompagne depuis plus de 40 ans ses clients dans ce type d’opérations. Stéphane Lalanne nous explique ici concrètement comment s’est déroulée la vente d’un immeuble à la découpe à Bordeaux au travers un exemple précis de la vente d'un immeuble en lots.

Vendre un immeuble à la découpe ou en bloc : quels avantages et quel accompagnement ?

Lorsqu’on est propriétaire d’un immeuble, de nombreuses questions se soulèvent depuis l’accumulation des réglementations, énergétiques bien sûr mais également locales, avec l’encadrement des loyers à Bordeaux ou encore le permis de louer.

Faut-il conserver son immeuble de rapport s’il nécessite des travaux de rénovation énergétique ? Est-il possible de vendre un immeuble rapidement dans la capitale girondine cette année ? Est-ce le bon moment pour vendre un immeuble ancien et dégager une plus-value non imposable ?

A la dernière question, la réponse est souvent oui. Vendre aujourd’hui permet en effet de réinvestir son argent (sans imposition sur la plus-value si l’immeuble est détenu depuis plus de 30 ans) en prenant en compte les possibilités fiscales existantes ou pour optimiser sa transmission, tout en s’épargnant de lourds travaux de rénovation lorsqu’ils sont obligatoires pour louer. L’encadrement des loyers ne permet en outre pas toujours de rentabiliser son investissement à l’heure actuelle. Selon les cas, il sera donc judicieux de vendre son immeuble, soit en mono-propriété à un marchand de bien ou à un investisseur, soit à la découpe, à des particuliers.

Lalanne Immobilier estime gratuitement pour ses clients la valeur de l’immeuble en bloc et en lots, chiffre les travaux éventuels et fait profiter les vendeurs de son fichier d’acquéreurs qualifiés, particuliers ou professionnels, dans le cadre d’un mandat exclusif.« Ce type d’opération que nous maîtrisons parfaitement demande un très gros travail . Il faut être précis dans ses estimations et être capable de prévoir la marge à dégager avec tel ou tel type d’opération. Bien accompagnée, la vente d’un immeuble en lots s'avère en revanche particulièrement rentable pour son propriétaire », confie Stéphane Lalanne. 

La division d'un immeuble en lots peut offrir un potentiel de surcote de l'ordre de 20% grâce à la vente en lots séparés.

• Vendre un immeuble en bloc : une opération moins rentable, mais plus simple et plus rapide

Option privilégiée par les propriétaires qui ne souhaitent pas engager de travaux ni de procédures administratives, la vente en bloc est encore possible à Bordeaux en 2025, même si les investisseurs se font plus rares. C’est également la seule solution pour vendre lorsque les travaux nécessaires à la mise en copropriété et à la vente en lots deviennent beaucoup trop onéreux pour la rendre intéressante, ou que l’on manque de liquidités pour les engager.

C’est d’ailleurs pour cela qu’il est très important pour les propriétaires d’immeubles de précéder toute opération d’un chiffrage précis d’un professionnel de l’immobilier pour évaluer la valeur du bien en bloc ou en lots, mais aussi le coût des travaux nécessaires à une vente à la découpe.

Stéphane Lalanne, experte en transactions d’immeubles, immeubles de rapport et ventes à la découpe accompagne ses clients en les conseillant sur la meilleure option à envisager pour eux. Elle organise ainsi chaque étape de cette transaction particulière dans le cadre d'une vente en monopropriété, ou dans celui d'une division en lots. 

Grâce à son implantation historique en Gironde depuis près de 50 ans, Lalanne Immobilier dispose en effet d'une vraie visibilité sur ce marché ainsi que sur les attentes des marchands de biens bordelais et des investisseurs. L'agence accompagne donc les propriétaires désirant vendre un immeuble à Bordeaux dans les meilleures conditions en mettant toute son expertise et son réseau à leur service. 

Lalanne Immobilier est spécialisé dans la vente d'immeubles. Ici, un immeuble vendu en monopropriété rue Clare, à Bordeaux, en 2023. 

• Vendre un immeuble à la découpe : une surcote de 20 %

Comment vendre un immeuble en lots ? Vendre un immeuble à la découpe à Bordeaux s’avère une opération plus complexe mais également souvent plus rentable. Un bon accompagnement est donc la clé pour réaliser la transaction dans de bonnes conditions, rapidement, au meilleur prix et avec sérénité.

« On peut estimer à environ 20 % l’écart entre le prix de vente d’un immeuble entier et celui d’un immeuble vendu en lots. Plus l’immeuble possède de logements identifés, plus c’est intéressant ! », précise Stéphane Lalanne.

Pour être habilité à vendre plusieurs lots d’un immeuble, il faut au préalable établir un état des lieux du statut du bien ainsi que de ses caractéristiques, à savoir par exemple si le bien est déjà déclaré en plusieurs lots auprès de la Mairie ; vérifier si chaque lot est indépendant en termes de compteurs eau, gaz, électricité ; définir quelles sont les modalités à envisager s’il faut créer un ou plusieurs lots, si des travaux sont nécessaires ou si le bien peut être divisé en l’état et enfin étudier l’état d’occupation des biens (libre, loué selon quelles modalités…). Dans le cas d'un bien en monopropriété, il faudra ainsi transformer le statut du bien en créant une copropriété.

Une démarche notariale, indispensable, mais également technique, dans la mesure où la délimitation des lots et des parties communes devra être réalisée. L'accompagnement d'un professionnel maîtraisant pleinement la vente à la découpe offre aux propriétaires un sérieux atout pour obtenir la meilleure division en fonction des caractéristiques de l’immeuble, de la composition et de valorisation de chaque lot.

L'agence spécialiste accompagnera et pourra gérer les différentes étapes inhérentes à la mise en copropriété, à savoir : 

- Etablir l’état descriptif de division (répartition des lots) et rédiger le règlement de copropriété (droits et obligations des copropriétaires) ;

- Réaliser les diagnostics de l’immeuble et des appartements ;

- Mettre en place une stratégie de vente des lots

Stéphane Lalanne précise  : « Vendre un immeuble à la découpe est bien souvent une opération financièrement intéressante. Il faut cependant prévoir des frais de mise en copropriété (création de la copropriété et publication, frais notariés, travaux de délimitation des lots….) qui représentent a minima 5 000€ selon le bien. S’appuyer sur un expert est donc indispensable au bon déroulement de l’opération ».

A cela, on ajoutera les éventuels travaux nécessaires à la réfection les parties communes, délimitation des lots et autres travaux éventuels. « Pour vendre les lots rapidement, il est nécessaire de proposer un immeuble avec des parties communes et une toiture en bon état, de façon à ne pas effrayer les acquéreurs avec des travaux de copropriété à prévoir », détaille Stéphane Lalanne.

Exemple de vente d’immeuble à la découpe au Jardin Public à Bordeaux : 310 000€ de surcote par rapport à la vente en bloc !

Le propriétaire d’un immeuble en pierre de 280m², avec un jardin de 70m², situé dans le quartier du Jardin Public à Bordeaux a choisi d’être accompagné par l’expertise de Lalanne Immobilier pour vendre un immeuble.

Son objectif ? Optimiser les revenus de la vente de l’immeuble, exonérés d’impôt sur la plus-value car le bien est détenu depuis plus de 30 ans, pour disposer de liquidités. L’immeuble, composé de 4 lots, disposait d’un appartement loué et occupé, et de trois appartements vides.

Pour préparer la transaction, Lalanne Immobilier a accompagné le propriétaire dans l’estimation de valeur de l’immeuble, puis dans l’évaluation de chaque lot individuel. L’agence immobilière a également évalué le montant des travaux en engageant les devis nécessaires auprès d’entreprises bordelaises de confiance.

Résultat ? L’immeuble était estimé à hauteur de 880 000€ en l’état. Vendu en lots, l’immeuble pouvait en revanche générer 1 250 000€.

Afin d’évaluer la rentabilité de l’opération, les frais de mise en copropriété (10 000€) et les travaux nécessaires dans les parties communes (50 000€) doivent être retranchés.

• Estimation du revenu net de la vente – vente en bloc : 880 000€

• Estimation du revenu net de la vente – vente en lots : 1 190 000€

Frais de mise en copropriété : 10 000€

Travaux (peinture, plomberie et toiture) : 50 000€

Finalement, le propriétaire a choisi de vendre son immeuble à la découpe. Lalanne Immobilier a pu adresser des acheteurs qualifiés, et a ainsi permis de conclure l‘opération en seulement 9 mois. Tous les appartements ont été vendus aux prix suivants :

• Prix de vente en lots : 1 250 000€

T2 occupé de 72m² à rénover avec jardin de 70m² : 280 000€

T2 de 63m² avec terrasse de 15m² et cave attenante : 380 000€

T3 à rénover 70m² : 330 000€

T2 de 50m² : 260 000€

Grâce à cette opération, le propriétaire a bénéficié de 310 000€ de plus que s’il avait vendu en bloc, tout en profitant de délais de vente très raisonnables : l’opération a duré 9 mois mois en tout, entre l'estimation et la vente du dernier lot. La non-imposition de la plus-value en raison de la longue durée de détention du bien offre en outre un réel avantage pour ceux qui cherchent à dégager des liquidités afin de réinvestir.

Si vous êtes propriétaire d’un immeuble à vendre à Bordeaux, l’expertise de Stéphane Lalanne et son équipe en matière de vente d’immeubles à la découpe vous permettra d'être accompagné au plus près de vos besoins, et de mener à bien votre opération de vente à la découpe, à même de dégager une marge nette intéressante.

N’hésitez pas à faire évaluer votre immeuble par Lalanne Immobilier, et à profiter de l’expertise historique de l’agence depuis plus de 40 ans sur le marché des immeubles bordelais !