La vente d’immeuble à la découpe, ou comment optimiser sa plus-value à Bordeaux ?
dans Conseils pour les vendeurs
La vente d’immeuble à la découpe est-elle rentable à Bordeaux ? Héritage, investissement locatif, investissement patrimonial... Les propriétaires d’un immeuble souhaitant céder leur bien à Bordeaux se trouvent aujourd’hui dans un marché atypique, faute d’investisseurs. Peut-on encore vendre un immeuble à Bordeaux rapidement ? Dans quel cas est-il intéressant de vendre un immeuble à la découpe ? Bordeaux est-elle encore attractive pour les investisseurs en monopropriété ? Comment optimiser les revenus de la vente d’un immeuble en lots à Bordeaux ?
Vendre à la découpe ou en bloc, quelle est la meilleure option à Bordeaux ?
La vente en bloc : plus simple, mais moins rentable.
Dans le cas d’une vente d’immeuble en bloc et donc en monopropriété, le bien conservera son statut et une vente unique suffira à régler la transaction.
Avantage ? Une seule transaction, pas d’actes notariés supplémentaires à réaliser au regard d’une transaction classique (en-dehors du compromis et de l’acte de vente authentique) et aucune copropriété à créer.
Cette option est intéressante pour réaliser une vente rapide, en cas d’héritage par exemple, si le marché de l’investissement est dynamique, que l’immeuble comporte de forts atouts pour les investisseurs privé ou institutionnels, ou si le foncier intéresse un promoteur. Ainsi, si les acquéreurs sont suffisamment nombreux sur le marché, la vente peut se conclure rapidement et la formule est simple.
Côté prix, il faudra compter "une décote d'environ 20% par rapport à une vente à la découpe", nous confie Stéphane Lalanne. Elle poursuit : "dans cette configuration, il est à noter que le vendeur devra être particulièrement vigilent sur les offres de prix et les conditions proposées".
L'agence Lalanne Immobilier a ainsi accompagné la vente en bloc de plusieurs immeubles bordelais récemment, une formule largement plebiscitée par les vendeurs cette année : "ils ne souhaitent pas prendre en charge les démarches liées à la vente à la découpe, même si elle est plus rentable", précise Stéphane Lalanne.
Au coeur de Saint-Genès, quartier très recherché, un immeuble en pierre de 190m² composé de 5 lots s'est ainsi négocié 520 000€ en avril 2024. Il se compose d'un garage, d'un local commercial avec appartement attenant et cour arrière, d'un appartement de 30 m² et d'un appartement trois pièces de 70m² avec combles exploitables, soit un revenu locatif estimé de 2500€ / mois. Avec un rendement locatif de près de 6%, l'immeuble offrait une belle opportunité pour les investisseurs locatifs.
A titre de comparaison, un immeuble en pierre de trois étages, avec près de 900m² de surface totale, en plein coeur de Bordeaux, composé de 7 lots (un local commercial et 6 appartements) se négociait 1 610 000€ il a deux ans. Entre la gare et Nansouty, un immeuble de 7 lots avec grand jardin arrière à rénover entièrement avait quant à lui été cédé pour 930 000€.
Bordeaux : un marché peu porté par les investisseurs
A Bordeaux cependant, investir dans un immeuble n’est plus vraiment à la mode : l’encadrement des loyers, la législation concernant la performance énergétique et donc les fameux DPE, la baisse des besoins de locaux professionnels, mais également le permis de louer ont tendance à freiner les investisseurs locatifs.
Autre point essentiel : le rendement locatif est moindre dans les grandes villes, et il faut donc compter sur des investisseurs patrimoniaux, pas seulement locatifs.
L’inconvénient d’une telle vente sera donc, vous l’aurez compris, le temps qu’elle peut prendre, parfois plusieurs mois voire même des années, mais aussi le prix accepté par les acheteurs, largement en-dessous d’une vente à la découpe. Peu nombreux, ces investisseurs sont en position de force et sont donc enclins à la négociation.
Stéphane Lalanne, à la tête de Lalanne Immobilier, estime "à environ 20% l'écart de prix entre une vente en bloc et une vente à la découpe à Bordeaux".
En effet, plus un logement est petit, plus son prix au mètre carré est élevé. Finalement, si cette option est la moins fastidieuse d’un point de vue notarial, administratif et réglementaire, elle est aussi la moins rentable, et se révèle parfois très longue. Dans certains cas, comme lorsque l’immeuble nécessite de gros travaux ou ne permet pas sa division en plusieurs appartements, elle offre tout de même la possibilité de vendre, à condition de ne pas surestimer le bien.
Vente d’un immeuble à la découpe ou en lots à Bordeaux : la solution pour capter les acquéreurs et augmenter sa plus-value
A contrario, vendre un immeuble à la découpe à Bordeaux peut se révéler une opportunité intéressante à plusieurs niveaux :
- Le prix de vente total des lots sera largement supérieur à celui d’une vente en bloc ;
- Les acquéreurs sont plus nombreux sur le marché des appartements : on s’adresse ici à des primo-accédants ou secundo-accédants qui souhaitent acheter leur résidence principale ;
- Les petits investisseurs écartés par la vente en bloc, trop onéreuse, peuvent être intéressés car la tension locative reste très forte à Bordeaux. C’est le cas des parents qui souhaitent loger leur enfant par exemple, tout en bénéficiant d’une perspective locative de long terme ;
- Les ventes peuvent être conclues rapidement si les lots sont affichés à un prix du marché intéressant pour les acheteurs. En effet, si le prix global d’une vente à la découpe est supérieur à celui d’une vente en bloc, le prix par appartement pourra être moins élevé que celui du marché pour les acheteurs. Une stratégie du gagnant-gagnant qui permet de concilier vente rapide et plus-value intéressante.
Ainsi, Lalanne Immobilier a accompagné les acquéreurs d'un immeuble rue Turenne à Bordeaux, dans le quartier Fondaudège, vendu en bloc à 900 000€ pour être renvendu en 4 lots à 1 150 000€, soit une plus-value de 250 000€.
Les 4 appartements de l'immeuble vendu en bloc rue Turenne à Bordeaux ont été élégamment relookés avant d'être mis en vente par lot.
La vente d’immeuble à la découpe : une solution pour conserver une partie du bien
Dans le cas de l’héritage d’un immeuble, un effort financier important est nécessaire pour payer les droits de succession et les taxes afférentes. Le délai de six mois offre peu de marge de manœuvre : il peut donc être intéressant, si l'immeuble est en bon état, sans gros travaux, de mettre en vente plusieurs lots tout en conservant certains.
Cette option permet de devenir copropriétaire, d’obtenir un revenu locatif tout en récupérant les revenus de la vente des autres lots de l'immeuble afin de payer les impôts relatifs à la succession. Attention toutefois à se faire bien accompagner pour respecter les délais en s’assurant que les lots ont toutes les chances de se vendre rapidement.
L’emplacement, l’état des parties communes de l’immeuble, la disposition des appartements en vente et leur typologie doivent être recherchés sur le marché pour que l’opération fonctionne. C’est pourquoi il est indispensable de se faire épauler par des professionnels de l’immobilier, fins connaisseurs du marché immobilier bordelais.
Lalanne Immobilier accompagne d’ailleurs depuis près de 50 ans les propriétaires d’immeubles à Bordeaux et dans ses alentours, et son équipe est à l’écoute pour vous conseiller sur les meilleures options à mettre en place dans le cadre de l’héritage d’un immeuble bordelais.
Vendre un immeuble à la découpe à Bordeaux : un levier pour trouver des acheteurs
Alors que le marché immobilier bordelais a ralenti en 2023, il repart doucement cette année, mais les investisseurs restent rares.
En cause ? Un prix d’acquisition qui reste élevé, des loyers encadrés et donc une moindre rentabilité locative. En termes de cessions de biens de grandes surfaces, il est aujourd’hui compliqué de vendre un immeuble en bloc, sauf à miser sur un prix de vente très bas.
La vente à la découpe permet en revanche de tirer le meilleur parti de la vente d'un immeuble en captant davantage d’acheteurs pour envisager une vente plus rentable.
En divisant la propriété en plusieurs lots, le prix au mètre carré augmente, mais surtout, le propriétaire ouvre la vente aux acheteurs réellement présents sur le marché, à savoir les particuliers et les petits investisseurs.
Vente d’un immeuble à la découpe : que dit la loi ?
Avant de se lancer dans la vente d’un immeuble à la découpe, il faut être conscient des démarches liées à la vente en lots. Parmi elles, la consultation du PLU est indispensable en cas de travaux de réaménagement préalables. La division devra également être conforme à la matrice cadastrale.
Diviser l'immeuble et créer une copropriété : des préalables à la vente à la découpe
Vous devrez faire appel à un géomètre-expert pour créer la division de l'immeuble. Il se chargera de réaliser un état descriptif de division qui va déterminer les différents lots de copropriété (appartements, caves, parkings, etc.) et les parties communes. Il déterminera la répartition en tantièmes de copropriété pour chaque lot (qui définit les droits et obligations des copropriétaires, notamment en termes de charges).
Son rôle est aussi de rédiger le règlement de copropriété qui définit les règles de vie et de gestion de l'immeuble, les droits et obligations des copropriétaires, ainsi que l'utilisation des parties communes et privatives. Ce règlement doit être élaboré avec soin, souvent avec l’aide d’un notaire qui se chargera de réitérer l'acte et le publier au service de la publicité foncière
Un acte de vente par lot
Dès la création de la copropriété réalisée, une assemblée générale de copropriété doit valider l’état descriptif de division et le règlement de copropriété. Le syndic de copropriété (qui peut être un professionnel ou un copropriétaire) doit être nommé.
Une fois la copropriété et les lots enregistrés, les transactions se conclueront lot par lot, soit autant de compromis, d’actes de ventes authentiques à réaliser devant un notaire.
Le droit de préemption des locataires
Si certains ou tous les lots de l’immeuble nouvellement découpé sont occupés par des locataires, il conviendra de respecter le droit de préemption des locataires. Ces derniers sont prioritaires pour l’acquisition de leur lot, et disposent de deux mois pour donner leur réponse. S’ils acquièrent au prix demandé, ils bénéficient de la priorité sur d’autres acquéreurs, s’ils négocient, le propriétaire peut choisir librement un acquéreur plus offrant.
Vente à la découpe : les inconvénients
Mettre en vente un immeuble à la découpe demande certains pré-requis et plus de temps du fait des multiples actes notariés et transactions. L’immeuble doit être salubre et les lots doivent mesurer au moins 14m² carrez. Découper un hôtel particulier ou une grande maison demandera ainsi des travaux préalables à la division pour créer les lots, et s’assurer de leur conformité. Il faudra s'assurer que le Plan Local d'Urbanisme autorise la division sans contrainte. Il est entre autre crucial de vérifier les exigences locales en matière de stationnement avant de procéder à la division de votre immeuble.
L’état général de l’immeuble et sa performance énergétique sont d’autre part des éléments importants lors d’une telle vente.
Pour optimiser les revenus de la vente d'un immeuble, mieux vaut présenter des lots clés en main, avec peu ou pas de travaux. Comme pour toute transaction immobilière, moins il y a de défauts, plus le bien part vite. Des appartements vétustes, mal isolés ou mal distribués seront autant de freins pour les acquéreurs. La qualité des parties communes est aussi un point important. Il est également recommandé au vendeur d'anticiper et de prendre à sa charge les travaux à réaliser sur les futurs parties communes de l'immeuble.
Le prix est évidemmentun critère essentiel à la réussite des ventes : plus il sera attractif, plus les lots partiront rapidement.
Enfin, outre les formalités administratives et notariales, la vente à la découpe demande un accompagnement efficace et professionnel.
Une fois les lots créés, il faut effectivement trouver les acheteurs, et rapidement. Les visites des appartements, la vérification de la solvabilité de chaque acquéreur et la négociation du prix de vente de chaque lot sont donc autant de tâches chronophages et cruciales dans la conclusion des transactions.
En cela, le propriétaire vendeur doit prendre le temps en amont de sélectionner un professionnel de confiance, à même d’optimiser le délais des transactions en trouvant les bons acquéreurs pour chaque lot.
Pour mesurer les avantages et les inconvénients à vendre un immeuble en bloc ou à la découpe à Bordeaux, identifier les travaux à réaliser ou non avant la vente et obtenir une visibilité sur un projet de vente d’immeuble, Lalanne Immobilier met au service des propriétaires bordelais son expertise historique pour prendre la bonne décision.