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Prix au mètre carré à Bordeaux : comment l’évaluer ? Les vrais prix de l’immobilier quartier par quartier !

23 décembre 2024 dans Conseils immobiliers

Le marché immobilier bordelais continue d'attirer et reste dynamique malgré une légère baisse des prix au mètre carré de 1 % sur un an entre fin 2023 et fin 2024. Voici une analyse détaillée des prix au mètre carré par quartier, le détail précis des facteurs qui influencent le prix d'un bien à la hausse ou à la baisse dans la ville, ainsi que la présentation des dynamiques du marché pour ceux qui envisagent d'acheter, vendre ou investir en 2025 à Bordeaux.

 

Les dynamiques du marché bordelais qui expliquent les prix de l’immobilier à Bordeaux

Le marché immobilier bordelais a connu une baisse de 7.7% entre décembre 2022 et décembre 2024 (Meilleurs Agents), liée à la hausse des taux d’intérêt et donc à la baisse du pouvoir d’achat immobilier. L’incertitude politique est d’autre part un facteur qui a pu expliquer un certain attentisme, notamment des investisseurs locatifs.

Cependant aujourd'hui, le ralentissement très net de la baisse des prix est acté (seulement -1% sur un an) et l’attractivité de Bordeaux reste forte pour les acquisitions qui incarnent un projet de vie : les familles en quête d’une résidence principale sont donc encore actives sur le marché, et la baisse des taux d’intérêts a permis de faire revenir une partie des primo-accédants dans les quartiers plus abordables, comme Bègles. Les zones proches des campus universitaires comme Talence et Pessac continuent en outre d’enregistrer un fort taux d’occupation locative, grâce aux 100 000 étudiants présents dans l’agglomération.

Les prix sont donc en train de se stabiliser, et on remarque qu’ils repartent même à la hausse depuis 3 mois (septembre à décembre 2024) : une hausse de +1,9 % du prix au mètre carré moyen a ainsi été recensé par le site Meilleurs Agents. Un signal qui indique assez nettement que les prix de l’ immobilier à Bordeaux ne devraient plus baisser en 2025. 

Cette stabilisation des prix est permise par des volumes de ventes de maisons à Bordeaux qui retrouvent des niveaux élevés, équivalents à ceux de 2020 après avoir diminué en 2023.

Source : Figaro Immobilier

Les communes limitrophes comme Mérignac, Talence (où volumes de transactions quasiment doublés entre octobre 2023 et octobre 2024) ou Le Bouscat observent une tendance à la hausse des volumes de transactions. Ici, les prix se stabilisent avec des baisses moins fortes (-2.8% pour les maisons en 3 mois à Mérignac) ou repartent à la hausse sur les derniers mois de 2024 : +1.9% sur 3 mois à Talence et au Bouscat pour les appartements. Leur proximité avec Bordeaux, leur cadre de vie  familial mais aussi le non-encadrement des loyers alimentent l'attrait soutenu pour ces communes. 

4751€ : le prix au mètre carré baisse de 1 % sur un an à Bordeaux

A Bordeaux, le prix au mètre carré s’affiche en moyenne à 4751€. Pour les vendeurs ou les acquéreurs, si cette valeur permet de disposer d’une référence, elle s’avère cependant extrêmement relative.

En effet, à Bordeaux comme ailleurs, le prix d’un bien est défini par la conciliation de nombreux critères, offrant surcote ou décote au logement. Ces pondérations, loin d’être marginales, expliquent d’ailleurs les variations très fortes du prix au mètre carré sur un bien de surface équivalente, mais aux caractéristiques ou à l’environnement différents. Ces écarts, parfois très importants comme à Saint-Augustin, où si les maisons se négocient en moyenne à 4938€ /m², leur prix varie entre 3561€ et 6152€/m²… soit une différence de prix de 259 100€ pour une maison de 100m² !

Source : Figaro Immobilier

 

 

Quels sont les facteurs à prendre en compte dans le calcul du prix au mètre carré d’une maison ou d’un appartement à la hause ou à la baisse à Bordeaux ?

Pour mettre en vente un appartement ou une échoppe à Bordeaux, il faut au préalable bien définir son prix. L'enjeu ? Attirer les acquéreurs tout en vendant au meilleur prix ! Alors, comment calculer la valeur de sa maison ? Le calcul du prix d'une maison répond à différents critères, à la fois propres au bien mais aussi à son environnement. 

 Le prix au mètre carré d'une échoppe varie selon plusieurs critères, notamment l'emplacement, la présence d'un jardin ou encore l'état du bien et son cachet. 

Les caractéristiques intrinsèques du bien immobilier

• Appartement ou maison : une influence sur le prix au mètre carré

La maison, et plus encore l’échoppe, est la typologie la plus recherchée par les clients de Lalanne Immobilier. Cependant, à surface identique, une maison sera la plupart du temps vendue à un prix supérieur à celui d'un appartement, d’autant plus si elle dispose d’un jardin. L’indépendance du logement, et donc l’absence de copropriété, est aussi un élément qui joue sur la calcul du prix au mètre carré.

• La présence d’un jardin (et d’une piscine)

Depuis la crise sanitaire, le jardin est devenu un critère majeur pour nombre d’acquéreurs. La présence d’un jardin arrière, intime et sans vis à vis, est donc un élément constitutif du prix au mètre carré non négligeable. Encore plus s’il est aménagé et dispose d’une piscine ! On estime qu’un jardin peut creuser un écart de 10 à 15 % sur le prix au mètre carré d’une échoppe à Bordeaux. Les échoppes sans extérieur souffrent donc d’une décote, car ce type de bien est justement recherché en partie pour son jardin !

• Le cachet et la qualité de construction du logement

Une échoppe Art Déco, avec une façade en pierre travaillée aux décors ornementaux emblématique des années 1930 par exemple, aura une valeur intrinsèque supérieure à une maison des années 1950 sans élément architectural caractéristique particulier. La distribution, la présence de deux salles de bain, les éléments de décor intérieurs (carreaux anciens, parquet ancien, moulures, cheminée, portes avec poignée bordelaise, vitraux ou belle hauteur sous plafond) sont autant de facteurs qui peuvent influencer le prix à la hausse. A contrario, une architecture banale, avec beaucoup de travaux et sans élément d’origine intéressant verra son prix déprécié au regard des biens plus qualitatifs. Une mauvaise orientation, une faible luminosité ou un vis à vis important sont enfin des éléments qui contribuent à la décote du prix de vente d’un appartement ou d’une maison à Bordeaux.

• La présence d’un garage ou d’une cave

Les éléments de confort permettent de valoriser un bien. Un garage, un jardin d’accueil, une cave, une souillarde ou une annexe dans le jardin offrent des surfaces exploitables intéressantes qui pondèrent le prix du bien à la hausse. Dans un quartier où il est très difficile de se garer, l’absence de garage peut infléchir le prix à la baisse, surtout si les biens en concurrence dispose pour la plupart d’un parking privatif.

• L’isolation et la toiture

La qualité d’isolation du logement est un élément de plus en plus étudié par les acquéreurs, notamment au travers du fameux DPE. Loin d’être négligeables, des travaux d’isolation effectués sur un bien ancien ou l’installation de la climatisation dans un étage mansardé sont donc des facteurs de majoration du prix. A contrario, une mauvaise isolation, et a fortiori un DPE classé F ou G, est un élément de dépréciation du prix de vente.

• Une rénovation de qualité

Les maisons sans travaux sont aujourd’hui plus recherchées, en raison de l’augmentation du coût des travaux et des matériaux. Une maison ayant bénéficié d’une belle rénovation récente sera donc mieux valorisée, et profitera d’un prix au mètre carré supérieur qu’un bien nécessitant ne serait-ce qu’un rafraîchissement.

L’environnement et l’offre dans le quartier

• L’emplacement : un critère essentiel dans la définition du prix au mètre carré

A Bordeaux, les prix varient énormément en fonction des quartiers de la ville. Les plus prisés affichent des biens à plus de 6000€ le mètre carré quand les quartiers les moins recherchés restent sous la barre des 4000€. Les quartiers les plus demandés le sont pour leur proximité de l’hyper-centre, tout en restant calmes, comme Saint-Seurin, Saint-Genès ou Jardin Public, leur atmosphère familiale à l’image de Saint-Augustin, ou encore leur proximité avec le Parc Bordelais, à Caudéran ou à la Barrière du Médoc. Au sein d’une même commune ou quartier cependant, les différences de prix sont aussi visibles. C’est le cas au Bouscat par exemple, où l’on observe un prix moyen au mètre carré à 4450€ dans le secteur Ausone / Les Écus, alors que le prix moyen au mètre carré avoisine les 5300€ à la Barrière du Médoc. Une maison identique de 100m² sera donc vendue en moyenne 85 000€ plus cher à côté du parc bordelais que dans la partie du Bouscat jouxtant Bruges.

• La proximité des transports, notamment du tram ou des bus express

Face à la volonté de diminuer la circulation à Bordeaux, la présence des transports en commun à proximité immédiate du logement est un facteur d’influence sur le prix. Le tram, mais aussi certaines lignes de bus fréquentes, deviennent de plus en plus impactantes dans la définition du prix d’un bien immobilier, car indispensables aux déplacements dans la ville.

• Les établissements scolaires

Bordeaux recense de nombreux établissements scolaires prestigieux. Un logement dont la carte scolaire offre accès aux meilleurs lycées de la ville est un atout majeur pour la vente, et peut avoir un impact sur le prix du bien. Michel Montaigne dans le quartier Saint-Michel / Victoire, Camille Jullian à Saint-Seurin / Croix-Blanche, François Magendie ou Albert Le Grand à Saint-Genès font par exemple partie des établissements recherchés. La présence d’établissement privés reconnus à proximité immédiate (Saint-Genès / Grand Lebrun / Saint-Jospeh de Tivoli / L’Assomption…) est également un facteur attractif, et donc avec une incidence sur le prix du bien.

• La vie de quartier : commerces et infrastructures culturelles ou sportives

Da façon générale, plus les commerces et les infrastructures sont nombreux, plus le prix du bien aura tendance à être majoré à la hausse. Une vie de quartier dynamique, que l’on trouve par exemple à Saint-Augustin, réputé pour son esprit village, est un critère important pour les acheteurs, en particulier les familles.

• La réputation du quartier

Le prix d’un bien est aussi le prix d’un quartier, de son histoire, de sa réputation. Investir dans la pierre nécessite en effet de projeter à long terme, et les acquéreurs ont besoin d’être rassurés. Ceux qui disposent du budget suffisant préfèrent donc payer plus cher au mètre carré dans un quartier à la bonne réputation, quitte à rogner sur la surface, que de risquer un mauvais investissement dans un quartier en devenir, dont la qualité de vie n’est pas encore éprouvée.

• La rareté des biens comparables en vente dans le quartier

Enfin, la valeur du prix au mètre carré à Bordeaux est bien entendue définie par le jeu de l’offre et de la demande. Ainsi, une maison dans le centre historique de Bordeaux, où les immeubles sont la norme, sera d’autant plus valorisée qu’elle est rare. C’est également le cas dans les quartiers où la demande est très supérieure à l’offre. Les échoppes bordelaises, par exemple, même si elles sont nombreuses, peuvent connaître une inflation de leur prix dans les secteurs où les vendeurs se sont retirés du marché. Dans le cas d’une forte concurrence avec des biens similaires, le prix du bien sera quant à lui minoré.

Bordeaux : quels sont les quartiers où l’immobilier est le plus cher ?  

A Bordeaux, c’est le Triangle d’Or qui affiche les prix au mètre carré les plus élevés. Il est délimité par le cours Georges Clémenceau, le cours de l’Intendance et les allées de Tourny. On y trouve la place Gambetta, la place des Grands Hommes, et la place de la comédie avec le Grand Théâtre. Son aménagement remonte à la fin du XVIIIème siècle et on y trouve les plus belles constructions haussmanniennes de Bordeaux.

C’est ici que les rues les plus chères de Bordeaux prennent place, avec en tête du classement la rue Voltaire, dans laquelle les transactions se négocient en moyenne à 6644€ du m², la rue Mably (6554€) ou encore la rue Jean-Jacques Rousseau (6404€).

Prolongé par le quartier Fondaudège / Jardin Public, il est avec Saint-Seurin et l'hyper-centre (Quinconces - Hôtel de ville) parmi les plus recherchés de la ville. Les appartements, hôtels particuliers et maisons bourgeoises que l’on y trouve s’y négocient à plus de 5500€ /m² (5512€ soit +6 % en 5 ans).

Le quartier des Chartrons, branché et bobo, voit quant à lui ses prix au mètre carré se stabiliser autour de 5200€ (+2% en 5 ans) , mais parfois beaucoup plus pour les biens d’exception, comme une maison avec jardin ou un loft atypique bien situé autour de la place du marché ou de la rue Notre-Dame.

Quelles sont les évolutions des prix au mètre carré dans les principaux quartiers de Bordeaux ?

Les quartiers familiaux maintiennent des prix au mètre carré élevés (novembre 2024), avec une tendance haussière assez nette sur le moyen terme pour certains d’entre eux :

• Caudéran : 4775€ /m² en moyenne, +16 % en 5 ans

• Saint-Augustin : 4912€ / m², +4 % en 5 ans (pour les maisons : 4938€/m², +10 % en 5 ans)

 

Source : Figaro Immobilier

• Barrière du Médoc : 5229€/m², +17 % en 5 ans

• Saint-Genès et Nansouty : 4844€ / m², -1 % sur 5 ans

• La Bastide : 4735€/², +5 % sur 5 ans

• Mérignac : 4245€/m², +15 % sur 5 ans

• Talence : 4364€/m², +11 % sur 5 ans

Quels sont les quartiers de Bordeaux les moins chers au mètre carré ?

Certains quartiers de Bordeaux ou communes attenantes restent cependant plus abordables, pour des raisons historiques, mais aussi de transformation. Les jeunes primo-accédants se tournent donc davantage vers ces secteurs où l’immobilier est plus accessible, pour espérer accéder à la propriété et pourquoi pas obtenir une petite échoppe avec jardin.

Le marché dispose encore d'opportunités d'acquérir de petites maisons avec jardin à moins de 300 000€ dans les communes attenantes de Bordeaux, comme ici à Pessac.

• Bacalan / Bordeaux Lac : 4393€, avec de fortes variations de prix et des biens anciens sous la barre des 4000€

• Belcier / Euratlantique : 4540€/m². Le quartier est en transformation et propose beaucoup de construction neuves, ce qui fait mécaniquement augmenter le prix au mètre carré, mais peut se révéler une opportunité pour miser sur l’avenir.

• Bègles : 4005€ /m², +11 % sur 5 ans. A noter que la ville a a connu une baisse de 3 % cette année, présentant des prix très attractifs et des échoppes à proximité immédiate de Bordeaux !

Bordeaux est une ville aux multiples facettes, où chaque quartier a son identité et ses opportunités, et où chaque bien immobilier a son propre prix.

Que vous cherchiez une maison familiale à Caudéran, un investissement locatif à Bacalan, ou un appartement luxueux au Triangle d’Or, le marché immobilier bordelais reste riche et diversifié.

Lalanne Immobilier fait profiter ses clients de son expertise historique depuis près de 50 ans pour vous conseiller, estimer, et valoriser la pierre bordelaise.

Car vous l’aurez compris, le juste prix d’un bien immobilier à Bordeaux est souvent complexe à estimer, tant il repose sur un nombre de critères et de conjugaisons d’éléments objectifs, mais aussi subjectifs. Le prix au mètre carré est donc une indication, une moyenne : il ne reflète pas nécessairement le prix réel d’un bien.

Avant de vous lancer, il est donc indispensable de faire estimer par un professionnel votre échoppe, appartement ou maison, car seule une estimation fiable et rigoureuse vous permettra de connaître la valeur réelle de votre bien sur le marché, à l’instant T. C’est également la garantie la plus fiable pour ne pas risquer un parcours de vente long et décevant.

Pour les acquéreurs, il est également important d’être accompagné par un professionnel sérieux, qui respecte ses obligations de transparence et pourra justifier du prix demandé avec précision.

Le marché immobilier de Bordeaux s’annonce dynamique en 2025 : l’équipe Lalanne vous accueille pour vous conseiller sur la meilleure façon d’acheter ou de vendre à Bordeaux cette année en toute sérénité !