< Retour aux actualités

Marché Immobilier Bordelais : Bilan du 1er semestre 2024 et perspectives 2025

05 septembre 2024 dans Bordeaux Métropole

Alors que Bordeaux est une des villes de France qui a le plus souffert de la baisse des prix en 2023, quelle est la situation du marché immobilier bordelais au 1er semestre 2024 ? Quelles perspectives immobilières envisager à Bordeaux en 2025 ? Réponses de Lalanne Immobilier, spécialiste de l’immobilier bordelais depuis plus de 30 ans, qui vous dit tout sur les prix réels du marché immobilier à Bordeaux de janvier à juillet 2024, vous explique les tendances du marché locatif bordelais aujourd’hui et vous présente ses perspectives du marché immobilier à Bordeaux en 2025.

 

Marché immobilier bordelais : une baisse des ventes inférieure à la moyenne nationale au 1er semestre 2024

 

Le marché immobilier bordelais de janvier à juillet 2024 a été marqué par une légère baisse du volume des transactions. On observe cependant que les ventes sans négociation – au prix affiché – et dans des délais serrés se concrétisent lorsque les propriétaires suivent les estimations professionnelles. Ce 1er semestre 2024 démontre in fine une certaine solidité de l’immobilier à Bordeaux, mais le marché n’accepte plus la surcote des prix.

Marché immobilier à Bordeaux : 4 ventes de moins qu’en 2023 au premier semestre 2024 pour Lalanne

Le premier semestre 2024 a été marqué par une baisse des volumes de transactions à Bordeaux. Lalanne Immo remarque cependant que la forte baisse évoquée dans les médias n’est pas au rendez-vous : l’agence observe une diminution des ventes de l’ordre de - 6.7% au premier semestre 2024, ce qui ne représente que 4 ventes, au regard de la même période en 2023.

 

Nombre de ventes actées par Lalanne Immobilier

Très loin donc des près de 20% de baisse de volumes de transactions chiffrée par les Notaires de France à l’échelle nationale dans leur dernière note de conjoncture.

“Le marché est plus difficile côté vendeurs car les délais de vente sont plus longs cette année, ce qui engendre une concurrence entre les biens en vente. Nous disposons de 70 mandats actifs en août, contre 50 en août 2023. Ces délais s’expliquent par un comportement plus réfléchi des acquéreurs : ils ont plus de choix et prennent donc le temps de comparer. Ils montrent en outre davantage de prudence sur leur capacité d’emprunt et les montages financiers réalisables », explique Stéphane Lalanne.

Source : Figaro Immobilier

Des ventes immobilières soutenues par les professionnels en 2024

Lalanne Immobilier constate que, si le nombre de vente a légèrement baissé, « la quantité de travail est pour autant supérieure ». Le rôle de l'agence immobilière à Bordeaux s’est en effet renforcé suite à la la forte baisse des prix en 2023 (près de 8%), dont les vendeurs n’avaient pas forcément conscience.

Aujourd’hui, l’estimation est donc au cœur de la réussite des projets immobiliers :

« Lalanne Immobilier a toujours réalisé les estimations de biens avec la plus grande exigence, c’est évidemment le cas aujourd’hui encore. Une mauvaise estimation peut avoir des conséquences dramatiques pour les vendeurs et notre expertise est justement là pour permettre aux vendeurs de vendre au prix le plus intéressant pour eux, et acceptable pour les acheteurs. C’est ce qu’on appelle le prix du marché. Dans un marché euphorique et exceptionnel, les achats coup de cœur pouvaient faire flamber les prix, et des ventes se concluaient malgré un prix de vente dépassant la valeur du marché. Cette période est révolue, ce qui ne signifie pas que le marché dévisse, mais qu’il devient raisonnable. Il faut le prendre en compte pour conclure la vente, car un bien surcoté devient vite un bien « blacklisté » par les acheteurs ».

Aujourd’hui, l’agence accompagne ses clients vendeurs en définissant le prix réel de leur bien, qui se doit d’être en cohérence avec ce nouveau marché, mais aussi en développant des solutions pour valoriser leur bien, raccourcir les délais de vente et minimiser la négociation : conseil décoration, location de mobilier, débarrassage, organisation des déménagements, sont autant de facettes du métier d’agent immobilier en 2024 !

 

Côté acquéreurs, là encore le rôle du professionnel est redevenu central au premier semestre 2024 :

« Avec la montée des taux et la baisse du pouvoir d’achat immobilier, les acquéreurs sont devenus beaucoup plus prudents. Nous passons beaucoup de temps à les suivre, les conseiller, les informer en toute transparence et leur faire visiter plusieurs biens afin qu’une offre d’achat puisse se concrétiser. Nous analysons le montage financier pour nous assurer que le financement est réaliste et pourra se concrétiser par un accord de prêt. Nous vérifions également la disponibilité des fonds en cas d’acquisition avec des fonds propres pour rassurer les vendeurs sur la concrétisation de leur projet de vente », explique la co-gérante de l’agence.

Quels sont les vrais prix de l’immobilier à Bordeaux au premier semestre 2024 ?

Si la baisse du nombre de ventes tend à renforcer la concurrence entre les biens en vente, les prix ne dévissent pas pour autant. Il semble même que le prix au mètre carré atterrisse à Bordeaux en ce premier semestre, avec une légère de baisse de 2 % entre janvier et juillet, contre 5 % sur un an selon le Figaro Immobilier : une diminution de la baisse qui annonce la fin de la baisse des prix dans la capitale girondine.

Source : Figaro Immobilier

Ce signal, faible mais établi, montre que que la courbe s’inverse et que la fin de la baisse est désormais terminée. Aujourd’hui à 4765€, le prix au mètre carré reste cependant variable selon les quartiers et communes, mais aussi selon les types de bien. Stéphane Lalanne n’envisage pas de chute des prix à venir, même s’ils pourraient encore un peu baisser pour certains biens dans une optique d’ajustement.

La conclusion de ces 6 premiers mois de l’année 2024 est nette : aujourd’hui, la bonne fixation du prix de vente est cruciale dans la concrétisation de la vente ! 

Les biens surcotés, non seulement ne se vendent pas, mais perdent de la valeur à mesure qu’ils « traînent » sur le marché.

Les vendeurs ont donc tout intérêt à afficher leur bien au prix du marché : au-dessus, ils risquent de saboter la vente et de subir des négociations bien plus âpres quelques mois plus tard, perdant ainsi sur les deux tableaux : le prix de vente et le délai de vente.

Au premier semestre 2024, Lalanne Immo a par exemple conclu des ventes qui auraient pu, si les vendeurs avaient suivi dès le départ l’estimation, se réaliser plus rapidement, et éventuellement avec une meilleure offre :

• Le Bouscat : 5535€ /m² pour une maison familiale en pierre vendue en 5 mois

  Une maison familiale de 140m²en pierre, des années 50, avec jardin et garage au Bouscat a été estimée entre 780 000€ à 799 000€ HAI par l’agence ce semestre. Finalement mise en vente à 849 000€, elle s’est vendue 775 000€ cinq mois plus tard, soit très légèrement en-dessous de l’estimation. En suivant l’estimation, les propriétaires auraient économisé du temps, et peut-être reçu une offre supérieure.

• Bordeaux : 5342€ /m² pour une maison familiale à rénover vendue en trois mois et demi

  A Bordeaux, une maison en pierre à rénover de 140 m² avec jardin et garage s’est vendue 748 000€ HAI en trois mois et demi, après une baisse de prix à 748 000€. Elle avait été estimée entre 720 000€ à 749 000€ HAI mais mise en vente à 780 000€ sur décision des vendeurs dans un premier temps.

Ces exemples démontrent que la fixation du prix de vente est essentielle : une surcote, qui a pu se révéler comme une stratégie gagnante dans un marché euphorique, comme on l’a connu de 2019 à 2022, s’est avérée contre-productive au premier semestre 2024, et dessert autant le bien que ses propriétaires. Les biens vendus en 2024 à Bordeaux se sont vendus au prix du marché, pas au-dessus !

A contrario, les propriétaires qui suivent les recommandations professionnelles, en fixant un prix de vente conforme à l’estimation, donc au prix du marché, tirent leur épingle du jeu dans le marché immo bordelais.

Stéphane Lalanne observe ainsi qu’ « un bien présenté en cohérence avec l’estimation pourra se vendre dans des délais très raisonnables, voire même extrêmement rapides pour certains types de biens les plus recherchés, comme une échoppe ou une maison avec jardin dans un quartier familial recherché de Bordeaux ».

Vendre au prix et sans délai à Bordeaux : mission impossible ?

Les délais de vente ne se rallongent ainsi pas pour tout le monde. Cette année, plusieurs clients Lalanne ont même fait mentir le marché, en réalisant des transactions rapides et sans négociations :

• Vente au prix en 10 jours à Saint-Augustin : 4925€/m²

  Une échoppe simple de 81m² à Bordeaux Saint-Augustin en très bon état a été mise en vente au premier semestre 2024 au prix de l’estimation Lalanne Immo,  à 399 000€, soit 4925€/m² : elle s’est vendue au prix en 10 jours !

• Vente au prix en 5 jours à Caudéran Primerose à 6575€/ m²

  Une échoppe simple de 120m² à Bordeaux Caudéran / Primerose en parfait état, mise en vente au prix de l’estimation  de Lalanne à 789 000€ s’est vendue en 5 jours, soit 6575€ /m

Aujourd’hui, si les acquéreurs sont plus réfléchis, ils sont donc également tout à fait aptes à faire une offre aux prix lorsque le bien est affiché au prix du marché et qu’il correspond à leurs critères.

 

Exemples de prix et délais de ventes conclues par Lalanne Immobilier au premier semestre 2024

 

Vous êtes vendeur ou acheteur ? Voici les prix d’entrée de chaque typologie de bien observés au premier semestre 2024 :

• Maison avec 3 chambres minimum et jardin 75m² minimum pour les familles : à partir de 600 000€

  Grande maison familiale de 160m², 6 chambres et jardin de 300m² à Saint-Augustin : 759 500€ HAI

• Maison en pierre avec 2 chambre et petit jardin de 30m² environ pour les jeunes actifs : à partir de 380 000€

  A Talence, une échoppe à rénover de 120m² avec jardin arrière de 45m² : 349 500€ HAI. 

 

• Appartement 3 chambres dernier étage ou avec terrasse et ascenseurs pour les retraités : à partir de 500 000€

Bordeaux Caudéran : bel appartement de 2017 avec terrasse et jardin, 3 chambres. 549 900€ HAI.

• T2 bien placé en centre-ville pour les parents qui cherchent à investir pour leurs enfants : à partir de 180 000€

Superbe T2 avec grands balcons à Bordeaux Caudéran dans une résidence impeccablement entretenue et sécurisée. Idéal pour loger ses enfants. 169 500€ HAI.

 

Acheter ou vendre à Bordeaux en 2024 : les conseils de Lalanne Immo pour une transaction réussie

 

• Propriétaires vendeurs : mettez en vente au bon prix !

Pour Stéphane Lalanne, il est primordial pour les vendeurs d’«être à l’écoute du marché et de faire confiance aux estimations présentées par les agents immobiliers. La valorisation des biens doit être réalisée de manière précise, avec des références de biens vendus et d'autres référence présentant les biens actuellement en vente pour comparaison. »

Elle poursuit : « Même si vous n’êtes pas pressé, écouter les recommandations et avis de valeur des professionnels est essentiel. En effet, il n’est pas stratégique de se dire que votre bien pourra rester en vente sur une année ou plus. Votre projet de vente doit respecter un délai raisonnable de 6 mois environ et doit démarrer à un prix cohérent selon l’analyse du prix que les professionnels ont réalisée. Plus un bien restera longtemps à la vente (3 mois), plus il va perdre en saveur auprès des acquéreurs potentiels qui le « bouderont » ou tenteront une négociation agressive… ».

C’est d’ailleurs pour éviter ces écueils que l’équipe Lalanne Immo propose à chaque vendeur une analyse précise avec des comparaisons pertinentes pour justifier au mieux l’avis de valeur de l’agence, et l’accompagner dans la concrétisation rapide de sa vente.

Stéphane Lalanne précise : 

« En tant que professionnels, nous ne sommes pas là pour survaloriser les biens mais bien pour justifier la valeur d’un bien en cohérence avec le marché immobilier bordelais du moment. Si un bien est mis en vente sur le marché trop cher, il mettra du temps à se vendre, parfois plus de six mois : or plus un bien reste longtemps à la vente, plus il se déprécie avec le temps, les acheteurs potentiels ayant tendance à penser que le bien a un problème ou un « loup » alors, qu’il ne s’agit souvent que du prix ! A contrario, un bien au prix du marché peut se vendre en un mois – voire moins – car les acquéreurs sont bien là ».

• Acheter à Bordeaux  : une année 2024 finalement idéale pour les acquéreurs !

L’année 2024 est certainement le moment le plus opportun pour réaliser son projet d’achat. Car il n’y a pas que les taux qui comptent dans un achat immobilier !

« Le marché actuel est propice aux acquéreurs qui ont plus de temps pour comparer et se faire une idée des prix du marché. Il ne faut d’ailleurs pas exclure de visiter des biens légèrement au-dessus du budget, à hauteur de 15 % environ, car il existe des possibilités de négociations sur certains biens, en abordant la question au préalable avec l’agent immobilier », détaille Stéphane Lalanne.

Dans tous les cas, « les acheteurs ont tout intérêt à échanger avec un professionnel en amont pour bien définir le projet, étudier leur capacité financement et comprendre le marché local. Une fois les visites engagées, là encore, il ne faut pas hésiter à s’appuyer sur le professionnel, notamment lever les doutes mais aussi pour trouver des solutions ». Et si les taux baissent, ils pourront être renégociés.

• Investisseurs à Bordeaux : quelques opportunités au 1er semestre 2024

Rares sur le marché bordelais cette année, certains investisseurs ont cependant profité de la baisse des prix sur les petites surfaces et les mauvais DPE pour réaliser un investissement intéressant sur le plan patrimonial, mais également avec une bonne rentabilité.

« Je conseille aux investisseurs de bien s’entourer, à la fois dans leur recherche de biens mais également sur un plan comptable et fiscal, pour chiffrer les projets dans leur globalité. Les mauvais DPE ont été une belle opportunité pour certains au 1er semestre pour profiter de prix de vente faibles et d’aides à la rénovation conséquentes, le tout dans un contexte de très forte tension locative à Bordeaux », confie Stéphane Lalanne.

Marché locatif à Bordeaux : la gestion locative enregistre +5 % d’activité au premier semestre 2024

• Gestion locative : les propriétaires bailleurs cherchent l’efficacité locale

Alors que le marché des transactions a légèrement ralenti de janvier à juillet 2024, la gestion locative est de plus en plus appréciée des propriétaires, engendrant un chiffre d’affaires en hausse de 5 % sur cette activité pour l’agence.

La multiplication des restrictions, tant locales (permis de louer, encadrement des loyers selon les zones) que nationales (DPE et interdiction de louer) et les relations avec les locataires, devenus extrêmement exigeants, engendrent une gestion chronophage d’un bien locatif.

A Bordeaux, les propriétaires ont cette année été encore plus nombreux à faire confiance à Lalanne Immobilier, qui gère  pour eux 832 lots en Gironde  afin de se décharger d’une tâche complexe, gagner en sérénité et en efficacité d'investissement. La réputation sérieuse et l’implantation locale historique de l’agence séduisent ces propriétaires, soucieux de maintenir leur investissement dans les meilleures conditions. 

Grégory Pereira, co-gérant de Lalanne Immobilier et en charge de la gestion locative, remarque d’ailleurs que « de plus en plus de clients quittent les grands groupes pour se tourner vers des agences à taille humaine : ils apprécient la proximité mais aussi les tarifs des honoraires qui peuvent être plus raisonnables ».

• Les locataires démunis face à la pénurie de biens au premier semestre 2024

Pour les locataires, la recherche d’un logement à Bordeaux a été un véritable casse-tête au premier semestre 2024 car l’offre est inférieure à la demande. L’équipe Lalanne Immo conseille les locataires en recherche de biens :

« -  préparez un dossier de candidature en amont, qui doit être irréprochable.

- Créez-vous des alertes sur les portails immobiliers et auprès des agences qui vous semblent avoir un parc de locations important. Nous ne vous recommandons pas d’appeler directement les agences qui sont débordées de demandes et n’auront malheureusement que peu ou pas de temps à vous consacrer.

- Dès que vous recevez une annonce qui répond à vos attentes, téléphonez sans tarder pour que vous puissiez être positionné dans les premières visites.

- Le bien vous plaît ? Déposez en suivant la visite votre dossier. Si vous n’habitez pas Bordeaux, nous vous recommandons de prévoir un séjour de quelques jours sur place pour pouvoir programmer les différents visites : les rendez-vous devront être pris avec peu d’anticipation car les biens disponibles partent très vite. »

Perspectives du marché immobilier 2025 à Bordeaux

 

• 2025 : les prix du marché immobilier à Bordeaux ne devraient pas baisser !

Nous assistons aujourd’hui à un atterrissage des prix à Bordeaux, même si des ajustements ne sont pas à exclure, notamment pour les biens moins attractifs.

« Si les taux d’intérêts se maintiennent , il n’y pas de raison que le marché fléchisse davantage. Les prix vont continuer à s’assagir mais il ne faut pas s’attendre à une chute », estime Stéphane Lalanne. Au programme ? Des vendeurs et des acquéreurs qui concilient leurs intérêts, finalement de plus en plus proches.

• De moins en moins d'acquéreurs pourront reporter leur projet en 2025 

2025 pourrait marquer la fin du report de certains projets immobiliers à Bordeaux, rendant par là même la concurrence moins féroce entre les vendeurs.

Les biens familiaux, comme les échoppes, les maisons en pierre et les grands appartements avec extérieur seront certainement les biens les plus attractifs en 2025 pour répondre à la demande qui était « en pause », mais qui incarne des projets de vie, et non un pur investissement. 

Les quartiers « familiaux » à Bordeaux centre tels que Saint-Seurin, Saint-Augustin, Saint-Genès, Caudéran Primerose et Parc Bordelais, Nansouty, Les Chartrons, Jardin Public sont les plus recherchés des acquéreurs, et devraient donc poursuivre leur attrait en 2025. Ces quartiers sont bien desservis en termes de transports, commerces de proximité, vie de quartier et de bonnes écoles, soit autant de critères essentiels à une acquisition en résidence principale. Le marché immobilier sur les communes adjacentes à Bordeaux connaît la même tendance, et pourrait donc maintenir une certaine dynamique voire se développer à Talence, au Bouscat ou à Bègles.La proximité avec des centres-villes ou regroupement de commerces y est recherchée, comme la proximité des écoles.

En revanche, les petites surfaces destinées à la location resteront plus difficiles à vendre sans visibilité sur la législation et compte tenu des contraintes actuelles. « Les investisseurs en recherche de pure rentabilité étaient absents au 1er semestre et ne seront probablement pas de retour en 2025 », estime la spécialiste de l’immobilier bordelais.

• Marché locatif bordelais : une tension locative qui devrait s’accentuer

La tension locative devrait probablement aller en s’accentuant à Bordeaux, avec le retrait des investisseurs et l’interdiction de louer des logements classés G dès 2025. Côté locataires, la concurrence va certainement s’intensifier, alors que loyers encadrés comme les prix de vente limitent l’investissement des particuliers.

On peut donc envisager que le phénomène des « parents investisseurs » se maintienne en 2025, mais pourquoi pas aussi voir arriver des investisseurs plus jeunes et moins frileux, qui misent sur le patrimonial de long terme autant que sur la valorisation grâce aux travaux de rénovation énergétique !