Comment se positionne le marché immobilier de Bordeaux par rapport aux grandes villes françaises ?
dans Bordeaux Métropole
Alors que le marché immobilier de Bordeaux a su tirer profit de son attractivité depuis l’arrivée de la LGV, mais aussi depuis la crise sanitaire, il a connu une forte baisse de sa dynamique durant les deux dernières années. En cause ? Une euphorie post-covid qui avait fait flambé les prix, le besoin de régulation et bien sûr l’augmentation des taux.
Aujourd’hui, en octobre 2024, quels enseignements en tirer ? Comment le marché immobilier bordelais se positionne-t-il par rapport aux autres métropoles françaises ? Analyse.
Le prix du marché immobilier à Bordeaux fixé à 4700€/m² : 4ème ville la plus chère de Province !
Le premier constat de notre analyse est que les prix se maintiennent à des niveaux élevés à Bordeaux, comparativement aux autres grandes villes françaises.
Seules Lyon, Nice et Aix-en-Provence affichent des prix immobiliers au-dessus de la Belle Endormie en province. Mais attention, à Bordeaux, parler de prix au mètre carré est un exercice risqué : alors que les appartements se négocient en moyenne à 4384€, les maisons, et particulièrement les échoppes bordelaises, franchissent la barre des 5000€/m² pour atteindre un prix au mètre carré moyen de 5218€. Un écart de près de 1000€ par mètre carré qu’il ne faut donc pas négliger dans ses recherches !
En termes de prix, Bordeaux est donc une ville où l’immobilier reste cher, mais qui se rapproche des niveaux de prix observés à Rennes (200€ d’écart pour le prix au mètre carré des maisons), elle aussi attractive pour sa proximité avec Paris en TGV. Comparativement, Bordeaux et Lyon affichent des niveaux de prix presque similaires, mais la ville des lumières reste tout de même moins accessible (comptez entre 400 et 500€ de plus au mètre carré pour réaliser une acquisition immobilière à Lyon).
Alors, avec de tels niveaux de prix, doit-on s’attendre à ce que les prix immobiliers chutent à Bordeaux ? Non, car le marché reste soutenu dans la capitale girondine : les délais de vente, s’ils se sont allongés, restent sous la barre des 100 jours, et les volumes de transactions ne s’effondrent pas, contrairement à la moyenne nationale qui enregistre environ 20 % de baisse sur l’année 2023.
En comparaison, le marché immobilier de Bordeaux connaît une structuration plutôt saine de son marché immobilier, avec une demande réelle qui soutient sa dynamique.
Les échoppes : un bien atypique qui porte le marché bordelais
Le marché immobilier bordelais est d’ailleurs avant tout porté par les maisons, et notamment les échoppes. Symbole de la ville et élément architectural local évident, l’échoppe est le bien le plus prisé des acquéreurs à Bordeaux. Rien d’étonnant puisqu’elle offre un cadre de vie idéal en ville, avec son jardin arrière intime, et son charme authentique. C’est donc un peu grâce à elles que le marché immobilier atteint des prix particulièrement élevés par rapport aux autres métropoles françaises : négociées autour de 5200€ du mètre carré, et plus de 6000€ dans certains quartiers recherchés comme Saint-Seurin, Jardin Public ou les Chartrons, elles constituent le moteur du marché immobilier de la ville.
Comparativement, acquérir une maison à Bordeaux coûte donc 1200€ de plus par mètre carré qu’à Nantes, 800€ de plus qu’à Marseille et 1000€ de plus qu’à Toulouse. En revanche, c’est 500€ de moins par mètre carré qu’à Lyon, et deux fois moins cher qu’un appartement à Paris !
L’évolution des prix immobiliers à Bordeaux, comparée aux grandes villes françaises
Au-delà des prix, il faut surtout s’intéresser à leur évolution à court, moyen et long terme pour comprendre le marché de la ville sous le prisme des tendances immobilières françaises. Ainsi, si le marché bordelais a connu une forte baisse des prix depuis deux ans (-10%), le ralentissement de la baisse des prix pour les appartements (-0,3 % en trois mois) et la récente hausse des prix des maisons (+0,8% en trois mois) annoncent une stabilisation du marché, et une très probable reprise en 2025.
Comparativement au reste du territoire, Bordeaux fait figure de reprise annonciatrice : à Lyon, le marché est ainsi toujours en baisse depuis 3 mois, à hauteur de 2,7 % pour les appartements et de 1,7 % pour les maisons. A Toulouse, le prix des maisons continue à diminuer de 3,3 % en trois mois, et de 0,4 % sur le mois écoulé. Même schéma à Nantes, où les prix des appartements et des maisons poursuivent leur baisse avec respectivement -1,7 % et -3,2 % sur 3 mois. Seule Marseille maintient une croissance à trois mois à la fois pour les appartements et les maisons.
Bordeaux : une des meilleures valeurs refuges en France ?
Alors que d’aucuns parlent de crise immobilière, les chiffres du marché immobilier à 10 ans révèlent une toute autre perspective à Bordeaux. En effet, Bordeaux est une des villes les plus rentables de France sur le long terme.
Le patrimoine immobilier bordelais a ainsi pris plus de 46 % de valeur en seulement 10 ans. Les appartements ont augmenté de 39 % et les maisons de plus de 53 % !
Ce qui n’est pas le cas ailleurs : à Lyon, la valorisation des appartements s’affiche à 30 % sur 10 ans, celle des maisons à 31 %. Idem à Toulouse, Nantes et Marseille, où l’immobilier a augmenté d’environ 30 % en 10 ans. Plus parlant encore, à Paris, ville de l’investissement patrimonial par excellence, la valeur de l’immobilier n’a augmenté que de… 16,6 % !
Seule Rennes fait mieux, avec +55,5 % de valorisation pour les appartements, et +68,5 % pour les maisons en 10 ans.
Finalement, le marché immobilier bordelais se révèle sain et particulièrement solide au regard des autres métropoles françaises. Tout indique d’ailleurs qu’il en a désormais terminé avec la baisse des prix.
Avec une demande soutenue, notamment les familles en quête d’une échoppe avec jardin que reçoit régulièrement l'agence immobilière de Bordeaux Lalanne Immobilier, et la stabilisation des taux de crédit immobilier, le marché poursuit donc sa dynamique de long terme. Sa croissance sur 5 ans est d’ailleurs belle et bien là, avec près de 12 % d’augmentation du prix des maisons.