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Nos conseils pour rénover une échoppe

27 mai 2016 dans L'échoppe

Avec plus de 1000 échoppes vendues, Lalanne Immobilier a fait de cette maison typique sa spécialité, et elle aborde chaque nouveau projet de rénovation d’échoppe, et donc de vie, avec toujours le même enthousiasme.

L’agence s’efforce de dénicher au quotidien ces petits bijoux tant recherchés pour ses clients. De la rénovation à la surélévation, en passant par le façonnage des volumes, voici quelques conseils pour mener votre projet de rénovation d’échoppe bordelaise à bien.

Une rénovation d'échoppe stratégique

Acquérir une échoppe pour la transformer en résidence principale demande de s’intéresser aux possibilités qu’offre le bien convoité, mais aussi à la législation en vigueur et au budget consacré aux travaux. Rénover stratégiquement signifie donc de penser à l’avenir et à la création de valeur que pourront apporter les travaux, mais également d’anticiper la complexité acceptable du projet pour l’acquéreur.

 

La rénovation d’échoppe sans création de surface : pas de permis de construire

La solution la plus simple pour se lancer dans la rénovation d’une échoppe ancienne sans se lancer dans de gros travaux est de réaliser son aménagement intérieur, sans toucher à son aspect extérieur. Dans ce cas, il ne sera pas nécessaire de déposer un permis de construire ni de déclaration préalable auprès de la Mairie de Bordeaux, puisque vous ne créez pas de surface supplémentaire.

Ainsi, le décloisonnement des murs intérieurs de la maison, qui permet de créer de beaux volumes en réunissant deux pièces, ne demandera aucune formalité. A contrario, aménager les combles d'une échoppe, et donc créer de la surface habitable, nécessitera une déclaration auprès de la mairie. 

Ce type de projet, qui permet de remanier les volumes pour optimiser la surface existante, tout en apportant une vraie personnalité à l’échoppe, est le plus simple à mettre en œuvre.

S’il ne crée pas de surface supplémentaire, il offre cependant un démarrage des travaux plus rapide, puisqu’aucun permis de construire n’allongera les délais, et à un coût moindre qu’une surélévation. C’est l’option idéale pour transformer un échoppe double en maison de famille lumineuse et agréable à vivre.

Cette rénovation d’échoppe a permis de remodeler les volumes pour créer une cuisine ouverte dans la pièce de vie, qui donne sur le jardin. 

La rénovation d’échoppe pour créer de la surface

En revanche, si vous souhaitez augmenter la surface  de l’échoppe, une déclaration préalable ou un permis de construire seront nécessaires. Il est dans ce cas judicieux de travailler votre projet en collaboration avec les architectes de la mairie de Bordeaux et de sa Métropole.

Les directives à respecter évoluant régulièrement, il est préférable les rencontrer en amont pour étudier ce qu’il est possible de faire ou de ne pas faire. L’équipe Lalanne se tient également à disposition de ses clients pour leur recommander les meilleures options de rénovation.

De manière générale, trois cas de figure permettent d’augmenter la surface d’une échoppe :

• Construction d’une extension en rez-de-chaussée
• Aménagement des combles de l’échoppe
• Surélévation partielle ou totale de l’échoppe

Créer une extension en rez-de-chaussée

Si la parcelle offre la possibilité de créer de la surface au sol dans le jardin, on peut alors créer une extension en rez-de-chaussée : cette dernière vous permettra de gagner de précieux mètres carrés. Pour la mettre en œuvre, il faut déposer soit un permis de construire soit une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie (la formalité dépend de la surface créée mais aussi de la surface totale après travaux). Dans certains cas, il est obligatoire de faire appel à un architecte.

Cette solution permet d’agrandir la ou les pièces donnant sur le jardin pour profiter d’une grande pièce de vie au calme. C’est également l’option idéale pour installer une grande baie vitrée côté jardin, et créer ainsi une belle luminosité dans le salon.

Le deuxième atout de ce choix de rénovation d’échoppe est de pouvoir conserver la ou les pièces côté rue intactes, pour créer une chambre ou un bureau, et de ne pas modifier la structure de l’escalier.

Aménager les combles de l’échoppe

Pour gagner en mètres carrés dans une échoppe, une autre possibilité, surtout dans une échoppe double qui dispose déjà d’une belle surface au rez-de-chaussé – généralement entre 90 et 120m² – sera d’aménager les combles pour y créer un espace nuit. Selon la hauteur disponible, on pourra soit :

• Conserver la configuration mansardée, en ajoutant des cloisons pour créer deux ou trois chambres ainsi qu’une salle de bain. Les travaux consisteront alors à créer une trémie pour installer un escalier, isoler les combles perdus, et créer des ouvertures sur l’extérieur, avec des lucarnes, des chiens assis ou des velux dans chaque nouvelle pièce.

• Abaisser le plancher sur tout ou partie de l’échoppe, pour apporter une belle hauteur sous plafond à l’étage. Ces travaux, plus conséquents, permettent de profiter d’une surface habitable plus importante en gagnant en hauteur sous plafond dans la partie créée.

Ces aménagements de combles d’échoppe offrent une véritable opportunité pour gagner en surface habitable, et la transformer en véritable maison de famille à étage, prisée des acquéreurs. Si ces travaux demandent un accompagnement technique, ainsi qu’un budget dédié, le gain de surface habitable assure un retour sur investissement potentiel en cas de revente.

La surélévation d’échoppe

La dernière possibilité pour créer de la surface lors de la rénovation d’une échoppe est d’opter pour la surélévation. Ces travaux permettent pour certaines de doubler la surface habitable, soit de transformer une échoppe simple de 60m² en une échoppe à étage de 120m².

La hauteur totale de la construction, comme ses matériaux, devront respecter le Plan Local d'Urbanisme en vigueur à Bordeaux et dans la Métropole. Les possibilités seront donc différentes selon les caractéristiques de la maison, ses fondations, son implantation dans la ville et l’architecture immédiate.

Aujourd’hui, de plus en plus de surélévations sont réalisées en ossature bois pour permettre de limiter le poids supporté par les fondations, et s’adapter à la plupart des constructions, en raison de sa légèreté.

Concilier rénovation et performance énergétique 

Lors de la rénovation d’une échoppe, outre le côté esthétique et la mise en valeur des volumes, il ne faut pas oublier de prendre en compte l’isolation de la maison, comme le remplacement de ses équipements énergivores.

Car si les échoppes disposent d’épais murs en pierre favorisant le confort thermique, elles ne sont cependant pas toutes isolées aux dernières normes. Lors des travaux, c’est donc le moment de penser à l’isolation des murs, des planchers bas et des combles, comme au remplacement des ouvertures (portes et fenêtres) pour gagner en confort, économiser sur les factures d’énergie.

Il faut également penser au remplacement du système de chauffage par des équipements économes, comme une pompe à chaleur ou un chauffe-eau thermodynamique. Ces travaux sont d’autant plus importants qu’ils permettent d’envisager l’avenir avec plus de sérénité, en se laissant la possibilité de louer le bien notamment, ou de le revendre plus facilement dans quelques années, le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) étant devenu contraignant pour la mise en location, et fait désormais des premiers critères essentiels pour les acquéreurs.

A noter : Il est souvent plus intéressant de réaliser des travaux de performance énergétique en une seule fois pour pouvoir bénéficier d’aides financières, comme Ma Prime Rénov ou les CEE, dans le cadre d’une rénovation globale. Ces aides peuvent ainsi atteindre 10 000€ pour les revenus intermédiaires et 5000€ pour les revenus aisés, sans plafond. Un bonus de 500€ peut également être accordé si les travaux permettent une « sortie de passoire ».

Préserver le cachet : le secret d’une rénovation d’échoppe réussie 

Le charme de l’échoppe, son caractère authentique et ses éléments anciens constituent l’essence même de sa singularité. Lors de sa rénovation, il est donc essentiel de la remanier tout en préservant son cachet unique.

Pour ce faire, il s’agira de  conserver autant que possible les éléments anciens de l’échoppe tels que les murs de pierre apparente, les carreaux ciments d’origine, les moulures ou les cheminées en marbre.

De même, l’aspect extérieur de l’échoppe, dont les façades Art Déco sont particulièrement recherchées, pourra être sublimé avec un ravalement , les façades en pierre bien entretenues étant toujours plus appréciées.

Dans les combles, on privilégie les ouvertures type chien assis ou des lucarnes, si le PLU le permet, car les velux sont de moins en moins appréciés des acquéreurs potentiels aujourd’hui.

Enfin, lors de travaux de redistribution des volumes de la maison, il est tout à fait possible de concilier cachet et ouvertures, en conservant la pierre ou les éléments décoratifs mais en supprimant les pièces noires que l’on retrouve souvent dans les échoppes, et qui ne sont plus appréciées aujourd’hui.

De manière générale, lorsqu’on décide de se lancer dans des travaux d’amélioration, il faut évidemment penser les travaux selon ses désirs, son confort et ses besoin, mais sans oublier la revente, qui, même si elle paraît lointaine, fait partie intégrante d’un investissement dans la pierre.

Le coût de rénovation d'une échoppe

Si le prix de vente d’une échoppe avec travaux est inférieur à celui d’une échoppe rénovée, ce type d’acquisition permet aussi de faire baisser la facture des frais de notaire, directement liés au prix de vente (entre 7 et 8%). Il faudra cependant ajouter un budget travaux, qu’il est indispensable de maîtriser d’anticiper au plus près de la réalité, afin d’éviter les mauvaises surprises !

• Architecte – Suivi complet : 8 à 10 % HT du budget travaux

• Extension : entre 1500 et 4500€ /m² selon les contraintes et le niveau de finition

• Surélévation : entre 1500 et 4500€ / m² selon les contraintes et le niveau de finition

• Aménagement de combles : entre 500 et 1500€ / m²

• Rénovation : autour de 1500€ / m²

Les prix des travaux sont variables en fonction de leur ampleur et des contraintes afférentes au projet. De façon générale, il faut prévoir de réaliser au moins 3 devis afin de pouvoir comparer les prestations et les tarifs des entreprises.

Lalanne Immobilier, grâce à son implantation historique à Bordeaux et son expertise des échoppes, met à disposition de ses clients un réseau d’artisans, architectes et architectes d’intérieur de confiance pour le bon déroulement de vos travaux.

Quelques exemples de rénovations d'échoppes réussies

Lalanne Immobilier accompagne depuis plus de 40 ans ses clients dans l’acquisition d’échoppes avec travaux. Une fois rénovées, ces échoppes offrent un cadre de vie qui dépasse bien souvent les attentes des propriétaires : elles deviennent des lieux très agréables à vivre, au charme authentique , tout en atteignant des performances de confort et d’isolation indispensables au quotidien.

Retour en images sur des échoppes rénovées avec goût !

• Dans cette échoppe, les combles ont été décaissés dans la partie avant pour créer de la surface habitable tout en conservant de très beaux volumes. La grande fenêtre intérieur en bois rehausse le cachet de la maison et lui offrir une superbe luminosité :

   

• En aménageant les combles de cette échoppe, les propriétaires ont créé une chambre au charme authentique, grâce à la préservation des éléments anciens (mur en pierre, poutres apparente) :

  

• Une cuisine très lumineuse, aménagée dans une ancienne souillarde :

  

LALANNE IMMOBILIER met tout son savoir-faire et son expertise de l’échoppe pour vous accompagner dans la recherche de votre échoppe à rénover à Bordeaux, Bordeaux Saint-Augustin, Bordeaux Primerose, Bordeaux Bel-Air, Bordeaux Caudéran, Le Bouscat, Talence, ou Saint-Genès, entre autres.