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Mauvais DPE : une opportunité pour les acheteurs à Bordeaux ?

10 août 2024 dans Conseils pour les acquéreurs

Le mauvais DPE est devenu la hantise des propriétaires bailleurs. La législation sur le DPE va en effet progressivement interdire de mettre en location les logements classés G (en 2025) et F (en 2028). Conjuguée à l’encadrement des loyers à Bordeaux, on observe mécaniquement aujourd’hui un surplus de petites surfaces à la mauvaise performance énergétique à vendre sur le marché immobilier de la capitale girondine. Les propriétaires ne souhaitant ou ne pouvant pas engager les travaux nécessaires préfèrent en effet céder leur bien.

Une opportunité pour les acquéreurs ? Si le projet est bien préparé, cela peut être le cas ! Voici pourquoi acheter un logement au mauvais DPE à Bordeaux se revèle parfois une bonne idée. 

Qu'est-ce que le DPE ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document obligatoire pour la vente ou la location d'un bien immobilier en France. Il évalue la consommation énergétique d'un logement ainsi que son impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre. Les résultats sont synthétisés sous forme d'étiquettes allant de A à G, A représentant une excellente performance énergétique et G une très mauvaise. Ce diagnostic, obligatoire lors de la vente ou la location d’un bien, influence fortement la perception et la valeur des biens immobiliers sur le marché.

A quoi correspondent les lettres du DPE ?

La réglementation impose aux propriétaires de faire réaliser un DPE avant toute transaction immobilière ou mise en location. Les notes attribuées vont de A (très performant) à G (peu performant), déterminées par la consommation d'énergie et les émissions de CO2 du logement :

• A : Moins de 51 kWh/m²/an

• B : Entre 51 et 90 kWh/m²/an

• C : Entre 91 et 150 kWh/m²/an

• D : Entre 151 et 230 kWh/m²/an

• E : Entre 231 et 330 kWh/m²/an

• F : Entre 331 et 450 kWh/m²/an

• G : Plus de 450 kWh/m²/an

Un mauvais DPE, c'est-à-dire une note F ou G, signifie que le logement consomme beaucoup d'énergie et émet une quantité importante de CO2.

Avantages d'acheter un bien avec un mauvais DPE à Bordeaux

Un mauvais DPE a un impact direct sur le prix de vente d'un bien immobilier.

Les acheteurs potentiels peuvent être découragés par les coûts énergétiques élevés et les travaux de rénovation nécessaires pour améliorer l'efficacité énergétique.

En conséquence, les propriétaires sont souvent contraints de baisser leur prix de vente pour attirer des acheteurs.

À Bordeaux, environ 6% des transactions immobilières concernent des passoires thermiques​. Ce pourcentage est significatif et représente une chance pour les acheteurs de négocier les prix. En moyenne, les logements F et G se vendent 3,9% moins cher que les autres biens. De plus, les négociations peuvent aboutir à une réduction de prix de 5,6%, contre 3,7% pour des biens mieux classés​.

Stéphane Lalanne précise : « A Bordeaux, les biens classés E, F et G décotent au regard du prix d’un bien plus performant. On estime entre 5 et 15 % la minoration du prix de vente d’une passoire thermique par rapport au prix affiché d’un appartement bien noté. Mais la décote dépendra également de la qualité du bien, de sa situation géographique, de la qualité de la copropriété… et du prix initial ! En conséquence, un bien surcoté ne se vendra pas. C’est pourquoi les vendeurs suivent aujourd’hui nos recommandations intégrant tous les facteurs qui font le prix d’un bien immobilier. Ils évitent ainsi des négociations trop agressives… voire de passer à côté d’acheteurs qualifiés ».

Comment (bien) négocier le prix de vente d’une passoire thermique ?

Pour les acheteurs, un mauvais DPE peut être une véritable opportunité. Cela leur donne une marge de négociation plus importante, comprise entre 5 et 20 % comparativement au prix d’un logement performant.

En effet, les propriétaires sont aujourd’hui conscients des défis liés à une mauvaise performance énergétique et sont plus enclins à vendre à un prix inférieur. Cette situation est particulièrement avantageuse dans des villes comme Bordeaux où le marché immobilier est compétitif.

Attention toutefois, « si les vendeurs sont prêts à négocier, ils ne sont pas pour autant prêts à tout. Pour aboutir, la négociation doit être cohérente avec les estimations professionnelles. Je conseille aux acheteurs de s’appuyer sur les recommandations des diagnostiqueurs pour évaluer le montant des travaux, se renseigner sur les aides éligibles et vérifier le loyer de référence majoré applicable. Cet ensemble de données leur permettra de faire une proposition cohérente avec leur projet, et avec le marché », explique Stéphane Lalanne.

Réaliser des travaux de rénovation pour une opération rentable

Investir dans un bien avec un mauvais DPE et réaliser des travaux de rénovation énergétique peut s'avérer très rentable. Voici quelques exemples de travaux qui peuvent améliorer significativement le DPE d'un logement :

• Isolation thermique des murs, toitures et planchers

• Remplacement des fenêtres par des modèles à double vitrage

• Installation d'un système de chauffage plus performant (pompe à chaleur, chaudière à condensation)

• Mise en place de panneaux solaires pour la production d'énergie renouvelable

En améliorant la performance énergétique du logement, non seulement vous réduisez vos factures énergétiques, mais vous augmentez également la valeur de votre bien. Ainsi, la revente après travaux peut générer une belle plus-value. C’est également une bonne façon de se positionner sur une maison au mauvais DPE mais idéalement située pour en faire sa résidence principale, en profitant d’un meilleur prix de vente et d’un coût de travaux minoré par les aides.

Exemples d’opportunités à Bordeaux

À Bordeaux, où le marché immobilier repart depuis le début d’année, trouver un bien avec un mauvais DPE peut offrir de belles opportunités. Par exemple, un appartement dans le quartier des Chartrons avec une note DPE de F peut se vendre 10 à 15 % moins cher que le prix moyen du marché. Avec un investissement raisonnable dans des travaux de rénovation énergétique, il est possible d'améliorer la note DPE à C ou même B, augmentant ainsi significativement la valeur du bien, tout en bénéficiant des aides de l’État.

• Acheter un appartement classé F à Bordeaux pour le valoriser

Prenons l'exemple d'un appartement de 70 m² classé F à Bordeaux, vendu 250 000 €. Il peut être négocié avec une baisse de 5,6% à 235 000 €. Avec des travaux de rénovation énergétique estimés à 30 000 €, en bénéficiant de MaPrimeRénov et de primes CEE couvrant jusqu'à 15 000 € et  après rénovation, le bien pourrait être reclassé en C, augmentant sa valeur de revente potentielle à 300 000 €, soit une belle plus-value après travaux.

• Mauvais DPE pour investissement locatif à Bordeaux

Récemment, Lalanne Immo a accompagné un investisseur dans l’acquisition d’un studio classé G. Les 17m², idéalement situés Place Pey Berland  loués 367€ ont été négociés 105 000€, pour un prix initial affiché à 119 000€. La négociation de près de 20 % a donc permis de débloquer une belle enveloppe travaux, pour rendre le studio à nouveau louable en 2025. Il pourra générer 435€ de loyer en location meublée.

Calcul coût / avantage pour une opération immobilière réussie

Chiffrer ses travaux est essentiel lorsqu’on acquiert un logement énergivore. Des aides substantielles viennent alléger la facture des travaux, il faut également les prendre en considération.

Ainsi, si les écogestes sont essentiellement réservés aux revenus modestes, l’État accompagne aussi les ménages les plus aisés à hauteur de 30 % pour 40 000€ de travaux d’ampleur, permettant de gagner au moins 2 classes de DPE, et offre un bonus de 10 % en cas de sortie de passoire pour les logements F et G ! Des aides sont également prévues si les classes A ou B sont atteintes​.

• Des applications pour chiffrer les travaux et les aides éligibles

Pour identifier les opportunités du marché bordelais, mieux vaut être méthodique. Dans le cadre d’une acquisition pour une résidence principale, des travaux d’ampleur permettent de bénéficier d’aides sans conditions de revenus, d’autres avec conditions de revenus. Pour un investissement locatif, il est possible de défiscaliser grâce au déficit foncier mais aussi de capter certaines aides.

Des applications gratuites comme Hello Watt ou KelRenov peuvent accompagner les propriétaires dans leurs projets de rénovation énergétique et aider les investisseurs à budgéter précisément leur projet. Ces applications permettent :

• Évaluation des besoins : Diagnostic des travaux nécessaires pour améliorer le DPE.

• Chiffrage des travaux : Estimation précise des coûts.

• Recherche de financements : Identification des aides et subventions disponibles, ainsi que leur montant potentiel.

              Des aides financières pour la rénovation énergétique

Pour encourager les rénovations énergétiques, de nombreuses aides financières sont disponibles en France, ce qui rend ces travaux plus accessibles et plus rentables. Les ménages les plus aisés peuvent d’ailleurs en profiter, notamment en réalisant des travaux d’amélioration d’étiquette énergie.

• MaPrimeRénov' : Une aide de l'État destinée à financer les travaux de rénovation énergétique. Le montant varie en fonction des revenus du ménage et du type de travaux réalisés.

• Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : Un dispositif qui oblige les fournisseurs d’énergie à financer des travaux d'économies d'énergie. Les particuliers peuvent ainsi bénéficier de primes pour leurs travaux.

• Éco-prêt à taux zéro : Un prêt sans intérêts pour financer les travaux de rénovation énergétique.

• Aides locales : À Bordeaux, il existe des aides spécifiques pour la rénovation énergétique, telles que les subventions de Bordeaux Métropole.

   

Impact du DPE sur la mise en location à Bordeaux

Le DPE a un impact majeur sur la mise en location d'un bien immobilier, notamment à Bordeaux :

• Attractivité du logement : Un logement avec un bon DPE est plus attractif pour les locataires, qui sont de plus en plus sensibles à la performance énergétique pour des raisons économiques et écologiques.

• Législation stricte : Depuis 2023, les logements classés F et G au DPE sont progressivement interdits à la location en raison de leur impact énergétique. Cette réglementation renforce l'importance de réaliser des travaux de rénovation pour améliorer le DPE et ainsi pouvoir continuer à louer son bien.

• Valeur locative : Un bon DPE permet de justifier un loyer plus élevé, car les locataires sont prêts à payer plus pour un logement économe en énergie. Pour les logements classés F ou G, l'impact est significatif car depuis le 18 août 2022, aucun complément de loyer ne peut être appliqué aux logements présentant une étiquette énergétique de classe F ou G. Cela signifie que les propriétaires ne peuvent pas augmenter le loyer au-delà du loyer de référence majoré, même si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles comme un balcon ou une vue sur un monument historique​.

  Exemple d’acquisition en investissement locatif à Bordeaux avec un DPE classé G

Imaginez un appartement de 60 m² avec vue sur la flèche Saint-Michel à Bordeaux avec un DPE de G. En l'état, ce logement ne pourrait plus être loué à partir de 2025 en raison des nouvelles réglementations. Les travaux suivants pourraient être envisagés pour améliorer le DPE :

• Isolation des combles : 4 000 €

• Remplacement des anciennes fenêtres par du double vitrage : 4 500 €

• Installation d'une chaudière à condensation : 6 000 €

Total des travaux : 14 500 €

Avec les aides disponibles (MaPrimeRénov' et CEE), selon vos revenus, le coût net pourrait être réduit à environ 5 500 €. Une fois les travaux réalisés, le DPE pourrait passer à une note C ou D, rendant le bien à nouveau louable avec un complément de loyer en raison de la vue, et donc plus attractif pour les locataires.

Acheter un logement énergivore à Bordeaux : une bonne idée ? 

Un mauvais diagnostic de performance énergétique peut être une formidable opportunité pour les acheteurs avertis à Bordeaux. En négociant un prix d'achat raisonnable et en investissant intelligemment dans des travaux de rénovation énergétique, il est possible d'acheter un appartement pour réaliser une plus-value significative ou un investissement locatif rentable. Lalanne Immo vous accompagne dans toutes les étapes de votre achat immobilier à Bordeaux, du plus évident au plus stratégique !