Immobilier en 2023 : vers une baisse des prix dans les grandes villes
dans Conseils pour les acquéreurs
L’année 2022 aura marqué le marché de l'immobilier avec ses multiples complications : hausse des taux d’emprunt, augmentation du prix des biens au cœur de certaines régions et l’usure qui remettent en cause de nombreux plans sur les ventes immobilières. A l’instar des vendeurs, les notaires et les agents ont vu le nombre des ventes de logements diminuer. Les banques ne sont plus en mesure de valider des prêts immobiliers qui ne correspondent pas au profil emprunteurs des potentiels acheteurs. Malgré tout, pouvons-nous espérer en une inversion des tendances pour 2023 au sein des grandes villes ?
Fin 2022 : un marché immoBilier toujours sous pression
Alors que la France se remettait à peine de la pandémie de Covid-19, la guerre entre la Russie et l’Ukraine devait surgir dès février 2022 avec son lot de conséquences sur le pouvoir d’achat des Européens et particulièrement des Français. Bien que 2021 fut marquée par une augmentation du nombre des transactions immobilières, une inflation exceptionnelle a remis en cause l’état du marché immo.
Depuis février 2022, les taux d’intérêt n’ont fait qu’augmenter pour atteindre leur niveau le plus élevé depuis ces 7 dernières années. Pour un emprunt sur 20 ans, le taux moyen est passé de 1 % à 2.50 % en décembre 2022. Pourtant, ce dernier chiffre n’est pas rédhibitoire pour envisager de s’endetter sur 2 décennies.
Le problème vient essentiellement de l’usure. C’est elle qui pénalise de nombreux ménages souhaitant concrétiser leur projet immo. Elle est recalculée chaque trimestre pour s’ajuster à la progression des taux débiteurs. Ainsi, même si des couples possèdent des profils emprunteurs solvables, leur projet ne peut pas se concrétiser.
2023 : Le Crédit Agricole mise sur une légère augmentation globale
Selon les analyses du Crédit Agricole les tarifs de l’immo devraient se maintenir à la hausse mais plus légèrement. Pour 2022, le groupe bancaire prévoit un accroissement global des tarifs de l’ancien à 4.8 %. La hausse serait plus douce en 2023, puisqu’elle oscillerait autour des 2 %. A l’inverse, les projets d’acquisitions au sein des métropoles devraient bénéficier d’une légère baisse. Songeons à Paris, Lyon, Nantes, mais surtout Bordeaux.
Le 9 décembre dernier, Le Figaro rapportait une analyse d’un économiste du Crédit Agricole, Olivier Eluère :
« Le marché de l’ancien va rester assez soutenu. Ses fondamentaux restent favorables mais la remontée régulière des taux de crédit, les impacts du conflit en Ukraine, la dégradation de la conjoncture et l’insuffisance de l’offre devraient conduire à une correction des ventes et à un freinage assez net des prix ».
Toujours selon la même étude, les ventes de l’ancien seront en recul de 5 % pour 2022. Pour 2023, le Crédit Agricole table sur du – 9 %. Quant à celles du neuf, 2022 connaîtrait un recul de 10 %, mais 2023 serait moins impacté avec une diminution de seulement 5 %.
Des tarifs à la baisse au sein des grandes villes de France ?
L’étude de l’établissement bancaire rappelle une inflexion au niveau des métropoles depuis fin 2020, année marquée par la pandémie. De nombreux citadins ont décidé de quitter les centres urbains importants comme la capitale ou Lyon pour s’installer plus en périphérie.
Ainsi, les tarifs ont baissé de 1.6 % en 2021 à Paris et de 1.2 % au troisième trimestre 2022. Cette inflexion se constate également à Bordeaux et à Lyon. D'ailleurs, la capitale girondine serait la grande ville ou les tarifs de l’immobilier ont le plus baissé en 2022 : - 3.1 %, selon le Baromètre national des prix de l’immobilier – Décembre 2022. Mulhouse, Nîmes et Rouen sont par ailleurs sur une tendance à plus de – 3%. Toulouse se situe autour des – 1 %. En cause : le durcissement des conditions d’accès au prêt immo.
Toutefois, tous les grands centres urbains ne bénéficient pas de cette baisse comme l'immobilier à Bordeaux. Lille et Marseille traversent une tendance inverse depuis ce dernier trimestre tout comme les communes autour de Paris.
Se tourner vers des taux variables plafonnés ?
Toujours selon Olivier Eluère, le prêt immo devrait se maintenir sans subir un quelconque emballement : « Nous ne sommes pas a priori dans un processus de bulle immobilière. Et l’expert se veut rassurant au sujet des taux variables qui, selon lui, n’ont rien à voir avec le modèle français qui se caractérise par sa prudence.
Il s’agit d’une pratique courante au sein des pays anglo-saxons que seuls 5 % des établissements bancaires de l’Hexagine pratiquent. Même si selon Le Figaro, la Banque centrale européenne rêverait d’imposer ce modèle à toute l’Europe car il serait très profitable aux établissements bancaires, la Fédération bancaire française s’y oppose. Pour la FBF, le modèle hexagonal doit être préservé parce qu'il protège les emprunteurs.
Le seul avantage des taux variables tient dans le fait qu’ils seraient susceptibles de débloquer des milliers de plans d’achat remis en cause par l’usure. Maël Bernier, de Meilleurtaux.com, plaide pour ceux-ci, mais en version plafonnée qui permettrait de contourner le système et ainsi de relancer le marché du prêt. Toutefois, pour nos concitoyens, cette « variabilité » ne risque pas de faire l’unanimité. Les primo accedants et l’ensemble des acquéreurs devraient proposer de plus gros apports afin de pouvoir bénéficier de l’accès aux crédits pour acheter le logement de leur rêve.
Les tarifs de l’immo sont en diminution au cœur des métropoles. D’un point de vue global, ils seront encore en accroissement sur l’ensemble du territoire pour 2023, même si cet accroissement devrait être moins aigu. 2023 sera donc une période propice à l’investissement dans les biens situés au sein des métropoles comme Bordeaux.