Droit de préemption, tout savoir sur ce droit de préférence
dans Conseils pour les vendeurs
Le droit de préemption est un avantage donné par la loi ou un contrat à une personne qui lui permet d’être l’acquéreur prioritaire d’un bien ou d’un droit. Le propriétaire ne peut donc pas vendre son bien à l’acheteur de son choix.
De manière générale, un bien ne peut être préempté que s’il est situé sur une zone de préemption prédéfinie et dans l’intérêt général, c'est-à-dire le développement de la commune.
Quels sont les enjeux du droit de préemption pour la commune et le propriétaire ?
Les différents droits de préemption
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Le droit de préemption urbain (DPU). Institué lors d’un conseil municipal, ce droit s’exerce sur un secteur défini selon un plan local d’urbanisme (PLU) ou un plan d’occupation des sols (POS). La commune ou un établissement public se donne ainsi le droit d'acheter en priorité un bien où sont prévus de futurs aménagements urbains.
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Le droit de préemption dans les zones d’aménagement différé (ZAD). Décidé par le préfet ou les collectivités locales, il permet d’acquérir des biens fonciers sur lesquels sont prévus des aménagements.
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Le droit de préemption au profit des locataires. Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son bien alors en location, il doit le proposer en priorité à son locataire.
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Sur les locaux commerciaux. Préempter ce type de biens permet de sauvegarder des zones commerciales et artisanales de proximité et d’éviter la désertification des centres villes.
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Sur les espaces naturels. Le département peut user de ce droit pour protéger les espaces sensibles naturels.
Quel est l’intérêt pour une ville d’instituer un droit de préemption ?
En définissant des secteurs à préempter, une commune agit pour le bien général. Le DPU a trois intérêts principaux :
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Maîtriser l’exploitation des sols. Utiliser ce droit évite la résistance de propriétaires récalcitrants qui pourraient empêcher la municipalité de mener à bien des projets d’équipement comme la construction de parking, de gymnase ou d’espaces verts.
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Maîtriser leur valeur foncière. Le droit de préempter contribue à réguler les prix du foncier qui tendent à augmenter notamment à l’annonce de futurs aménagements comme par exemple le prolongement d'une ligne de tramway.
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Mieux connaître le profil sociologique de la population. La déclaration d’intention d’aliéner (DIA) est un document nécessaire qu'un propriétaire adresse à la mairie pour vendre son bien situé en zone à préempter. Quand la ville renonce à l'achat du bien, le DIA lui permet de connaître le nouvel acquéreur. Ainsi, la mairie recueille des informations précieuses pour estimer les futurs besoins.
Les propriétaires peuvent-ils contester le droit de préemption ?
Tout propriétaire peut savoir auprès du service urbanisme de sa commune si son bien est situé dans une zone à préempter.
Lorsqu’un propriétaire décide de vendre son terrain ou son bien immobilier soumis au droit de préemption urbain, il devra en premier lieu le proposer à la commune en lui transmettant un acte juridique, la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) rédigé par un notaire.
La mairie peut y renoncer à l'achat, l’accepter au prix mentionné dans la DIA ou imposer le rachat à un prix inférieur. Cette dernière hypothèse est la plus fréquente, mais peut être contestée par le propriétaire.
En effet, s’il considère que la commune n’agit pas dans l'intérêt général ou exerce un abus de pouvoir, un propriétaire peut demander l’annulation de la préemption dans les deux mois en saisissant le juge de l’expropriation qui peut fixer un nouveau prix ou trouver un accord amiable à l’aide d’un avocat spécialisé en expropriation et préemption.
Arbitraire ou injuste, le droit de préemption peut parfois être mal vécu par un propriétaire et faire valoir ses droits face à une préemption peut s’avérer difficile. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de la mairie ou de notre agence.