L'abécédaire du compromis de vente
A comme... avant-contrat
Le compromis de vente est aussi appellé "promesse synallagmatique de vente". Il intervient avant la signature de l'acte définitif chez le notaire et formalise l'accord trouvé entre le vendeur et l'acheteur. Il précise les conditions (notamment de prix) auxquelles la vente doit être réalisées entre les deux parties. Attention : selon la loi, le compromis vaut vente dès lors qu'il y a accord sur le prix et la chose" (art. 1589 du Code civil) ! Ce qui signifie que sauf circonctances exceptionnelles (voir "conditions suspensives"), il est impossible pour le vendeur comme pour l'acheteur de faire machine arrière. Sous peine de devoir payer des dommages et intérêts. L'excéution forcée de la vente peut même être demandée en justice ! Le compromis de vente ne doit pas être confondu avec la "promesse unilatérale de vente". Car celle-ci est surtout contraignante pour le vendeur puisque celui-ci s'engage à "réserver", pendant une période donnée, son bien à un acquéreur déterminé.
En contrepartie, l'acheteur potentiel verse au vendeur une "indemnité d'immobilisation", équivalente à 10 % du prix de vente. environ.
B COMME... BIEN RÉDIGER SON COMPROMIS
A la lecture de ce qu'est un compromis de vente et des engagaments qu'il entraîne, vous comprenez certainement à quel point il est important de bien rédiger ce document. Certes, la loi vous permet de le faire, vous même, à l'aide de "contrats types". Mais nous vous invitons vivement à faire appel à un professionnel. Qu'il s'agisse d'un notaire ou d'un agent immobilier. D'autant que de nombreux documents doivent être joints au compromis de vente. A commencer par les diagnostics obligatoires ou encore le règlement de copropriété, par ex:emple.
C COMME... CONDITIONS SUSPENSIVES
Comme leur nom l'indique, les conditions suspensives annulent le compromis de vente si elles ne se réalisent pas. Le vendeur n'a alors aucune indemnité à verser et, de son côté, l'acheteur récupère la somme déjà versée.
La plus connue d'entre elles concerne l'obtention d'un prêt par l'acheteur. Mais d'autres conditions peuvent être précisées comme :
- l' absence de préemption de la mairie ;
- l' absence de préemption du locataire qui occupe le bien ;
- l' obtention d'un permis de construire ;
- l' absence de servitude ;
- la levée des hypothèques par le vendeur.
D COMME... DROIT DE RÉTRACTATION
La loi est claire en la matière : tout acheteur qui décide d'acquérir un bien neuf ou ancien et qui signe un compromis de vente dispose de 10 jours ouvrés pour se rétracter. Ce délai est incompressible. C'est-à-dire qu'il ne peut pas être écourté. Un acheteur qui se rétracte n'a pas à justifier sa décision. En revanche, sa rétractation doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception. L'acheteur dispose alors de 21 jours pour lui restituer les sommes déjà versées.
E COMME... ET APRÈS ?
Le jour de la signature du compromis de vente chez le notaire (ou chez un agent immobilier via un acte sous seing privé), l'acheteur verse un premier acompte. Un "dépôt de garantie" en quelle que sorte. Celui-ci varie entre 5 à 10% du prix de vente et viendra en déduction de la somme totale versée lors de la signature de l'acte de vente définitif. Si une promesse de vente doit être enregistrée auprès des services fiscaux, ce n'est pas le cas du compromis.
Le compromis de vente signé, il va s'écouler environ trois mois avant la signature de l'acte de vente définitif. Ce délai va être mis à profit par le notaire - ou le professionnel de l'immobilier - pour vérifier la conformité des documents remis et réaliser d'autres demandes administratives telles que la Déclaration d'Intention d'Aliéner pour le droit de préemption ou le certificat d'alignement. C'est également pendant ce laps de temps que les conditions suspensives vont devoir être levées. Une date "limite" pour signer l'acte définitif sera précisé dans le compromis de vente. Généralement le notaire du vendeur constitue le dossier d'usage et le notaire de l"acquéreur rédige l'acte qui se signe le plus souvent en son étude.