Une loi pour donner un nouvel "élan" au logement et à l'immobilier ?
dans Conseils immobiliers
Simplification des procédures d’urbanisme pour permettre de construire plus vite, "chasse" au recours abusifs contre certains permis de construire, lutte contre les marchands de sommeil et l'habitat insalubre, réforme du droit de copropriété... les sujets abordés dans la loi ELAN sont particulièrement larges et variés. Certains concernent directement les professionnels de l'immobilier et les particuliers. À l'image des points suivants...
Le retour de l'encadrement des loyers
En 2014, la loi Alur rendait possible l'encadrement des loyers. Ou plus exactement leur plafonnement. Une décision expérimentée à Paris et Lille avant que le tribunal administratif, en 2017, annule cette possibilité. Elle fait donc son retour avec cette loi ELAN, toujours à titre expérimental (pour une durée de cinq ans). Toutefois, l'encadrement des loyers ne sera pas possible partout en France mais uniquement dans les zones dites "tendues"... et qui correspondent en résumé aux grandes villes et à leurs banlieues.. Les communes volontaires auront d'ailleurs la possibilité de mettre en place l'encadrement des loyers sur tout leur territoire ou seulement dans quelques-uns de leurs quartiers.
LA MISE EN PLACE D'UN BAIL MOBILITÉ
Seules peuvent prétendre à ce nouveau contrat de location, les personnes qui à la date de la remise des clés sont dans l'une des situations suivantes : en formation professionnelle, en contrat d’apprentissage, en stage, engagées dans un service civique, en études supérieures, en mutation professionnelle ou en mission temporaire (dans le cadre de leur activité professionnelle). Par ailleurs, il ne peut porter que sur un logement meublé, dans le parc privé, et ne peut être signé pour une durée supérieure à 10 mois. Autres caractéristiques du bail mobilité : aucun dépôt de garantie n'est nécessaire et le montant du loyer est fixé librement entre le bailleur et le locataire (sauf dans les zones tendues). Ce dernier peut également résilier son bail à tout moment, sans motif, et à condition de respecter un délai de préavis d'un mois. Enfin, sachez qu'il n'est pas possible de signer deux baux mobilité successifs avec un même locataire !
LA DÉMATÉRIALISATION DES DIAGNOSTICS
Comme vous le savez, tout acquéreur ou locataire, doit être informé par le propriétaire de certaines caractéristiques du bien qu'il entend acheter ou louer... C'est toute la finalité des diagnostics immobiliers. Etat d'amiante, diagnostic de performance énergétique, constat de risque d'exposition au plomb... ces diagnostics sont (toujours plus) nombreux. Dans un souçi de simplification (et de réduction de l'empreinte écologique), ces documents peuvent désormais être envoyés de manière dématérialisée (par mail, par exemple). À condition, que les deux parties soient d'accord sur ce point, bien entendu. À propos de dématérialisation, notons que cette possibilité s'applique également :
- aux garants solidaires d'une location qui n'auront plus à rédiger et signer une lettre manuscrite ;
- aux extraits du règlement de copropriété remis aux locataires.
Par ailleurs, toujours concernant cette question des diagnostics, lors d'une vente de terrain, il est désormais obligatoire de remettre au futur acheteur une étude des sols... l'informant sur son exposition au risque de mouvements de terrain.
LA lutte contre les loueurs "amateurs professionnels"
La loi ELAN instaure également davantage de contrôles et renforce les sanctions dans un certain nombre de domaines... A commencer par celui des locations touristiques de courte durée non réglementaires. Pour parler plus "clairement" : des personnes qui usent et abusent des plateformes de type AirBnB pour mettre un logement en location toute l'année (en le faisant passer pour une location saisonnières). Rappelons que tous les loueurs doivent désormais enregistrer leurs logements auprès de leur mairie et déclarer le nombre de nuits louées... Celles-ci ne devant pas dépasser 120 nuits par an. Les sanctions contre tous ceux qui ne respectent pas cette nouvelle législation vont donc être alourdies, tout comme celles contre les "marchands de sommeil" qui louent des biens totalement insalubres.
LA POSSIBILITÉ DE FAIRE SOI-MÊME CERTAINS TRAVAUX POUR L'ACHAT D'UN BIEN SUR PLANS
Jusqu'à présent, ceux qui désiraient acheter un bien neuf et pouvoir réaliser eux-mêmes certains travaux de finition, ne pouvaient le faire quand choisissant de faire construire une maison individuelle. En effet, les achats en VEFA (de contrat de vente en l'état futur achèvement) n'offraient pas cette possibilité. C'est désormais le cas avec la loi ELAN. Ainsi, si vous achetez un logement sur plans, vous pourrez assurer vous même les travaux de peinture, par exemple.
Autre nouveauté qui touche à la construction mais qui concerne, cette fois, plus directement les promoteurs et les entreprises du bâtiment : l'assouplissement de certaines règles (afin de faire baisser les coûts de construction et les déalis de réalisation). Ainsi, finie l'obligation de bâtir 100% des logements selon les normes handicap. Seul 20% devront respecter ce principe, les 80% restants devant, en revanche, être facilement évolutifs et adaptables (cette décision et ce pourcentage étant toutefois encore susceptibles d'évoluer).
Voici donc quelques-unes des principales dispositions de la loi ELAN. Une loi qui, dans un souci d'une plus grande transparence renforce aussi la réglementation concernant le métier d'agent immobilier. Ainsi, les agents commerciaux ou les négociateurs qui se voient confier des activités par un professionnel de l'immobilier, ne pourront plus se faire appeler agents immobiliers ou gestionnaires de biens. Une décision que l'on ne peut qu'approuver, ce statut et ce métier nécessitant de réelles compétences et impliquant des responsbailités importantes.