Réparations locatives : à chacun ses droits et ses devoirs
dans Conseils immobiliers
Commençons par le commencement... à la signature du bail, le premier devoir du bailleur est de louer un bien habitable avec des équipements en bon état de fonctionnement. En clair, le locataire n'a pas à devoir se lancer dans des travaux dès son entrée dans les lieux. En revanche, pendant tout le temps où il va occuper le logement, il se doit de l'entretenir.
Que doit assumer le locataire ?
Ainsi, comme le précisent les textes législatifs, le locataire doit prendre à sa charge "l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que les petites réparations". Alors, qu'entend-t-on par "petites réparations" ? Et bien il peut s'agir du remplacement de quelques lames de parquet, de raccords de peinture, du changement des ampoules électriques, du remplacement des prises de courant encore de la réparation des vitres cassées. On notera, d'ailleurs, que les réparations locatives concernent toutes les parties du logement, y compris les extérieurs (portail, terrasse, etc.), et tous ses équipements. Ainsi, si le remplacement de la chaudière est du devoir du propriétaire, son entretien, lui, est de la responsabilité du locataire !
Il n'existe pas de "dérogations" à cette règle. Sauf si les réparations à effectuer sont dûes à la vétusté du logement (autrement dit à une usure ou dégradation du lieu et de ses équipements du au seul écoulement du temps), à des malfaçons, à un vice de construction ou encore à des cas de forces majeurs... Comme, par exemple, un orage violent et soudain de grêle ou encore une innondation suite à une tempête. Mais encore faut-il être en mesure de pouvoir faire la différence entre simple vétusté et négligence d'entretien du locataire.
QUE DOIT ASSUMER LE bailleur ?
De son côté, le propriétaire est tenu, selon la loi du 6 juillet 1989, "d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués".
En clair, dès que le caractère habitable du logement peut être remis en cause, le bailleur se doit de prendre en charge les réparations. Cela peut être le cas suite à des problèmes de toiture, d'assainissement ou d'infiltrations d'eau. Les gros travaux comme le ravalement de la façade lui incombent également. Tout comme le remplacement des volets.
QUE SE PASSE T-IL EN CAS de non respect de ses obligations ?
Comme nous l'avons évoqué précédemment, le locataire doit remplir son obligation d'entretien courant et réaliser les réparations locatives nécessaires, tout au long de son bail. Seulement voilà : difficile pour le bailleur de vérifier que c'est bien le cas !. Et même s'il venait à constater que son locataire ne respectait pas son obligation, il y a de fortes chances qu'il ne puisse rien faire avant la fin du contrat de location et l'état des lieux de sortie... Même si la loi l'autorise à demander la résiliation du bail pour non exécution des réparations locatives en cours de bail. Et même à réclamer des dommages et intérêts devant un juge lorsque les dégradations sont très importantes.
En pratique, donc, c'est à la fin du bail que le propriétaire pourra exiger de son locataire, l'exécution des réparations locatives. Si celui-ci refuse de les faire ou de les prendre à sa charge, la bailleur est en droit de retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie versé lors de la signature du bail, voire plus selon l'ampleur des réparations.
Et si c'est le bailleur qui refuse de réaliser les travaux et réparations qui lui incombent ? Son locataire doit alors lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception le mettant en demeure de se conformer à ses obligations. Sans réponse de sa part, il devra obtenir une autorisation judiciaire pour effectuer les travaux "aux frais avancés du bailleur". Il peut aussi, afin de ne pas avoir à faire cette avance de frais, demander au tribunal d'obliger le propriétaire à réaliser les travaux sous un délai déterminé et avec des pénalités de retard. Mais, dans tous les cas, le locataire se doit de continuer à régler son loyer chaque mois...
EXISTE-T-IL UNE LISTE DES RÉPARATIONS LOCATIVES ?
La loi du 26 août 1987 qui définit la nature des réparations locatives et qui a d'ailleurs été plusieurs fois "actualisée", liste un certain nombre de travaux. Vous pourrez d'ailleurs les retrouver sur le site www.service-public.fr. Toutefois, impossible de proposer une liste exhaustive. D'autant que les logements disposent régulièrement de nouveaux équipements (de domotique, par exemple). Voilà pourquoi les "discussions" entre locataires et propriétaires à propos des réparations locatives ne disparaîtront sans doute jamais. Mais, dans tous les cas, vous pouvez compter sur Lalanne Immobilier pour vous accompagner et vous conseiller au mieux de vos intérêts.
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