Pourquoi créer une SCI quand on investit dans l'immobilier ?
dans Conseils immobiliers
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI est une Société Civile Immobilière, elle a pour but la gestion et la possession d’au moins un bien immobilier afin d’en partager les bénéfices mais aussi les pertes. Une SCI doit posséder au moins 2 associés et sa durée de vie est de 99 ans. Lalanne Immobilier vous détaille les avantages et les inconvénients à créer une SCI et vous explique également le fonctionnement de son imposition.
Quels avantages à créer une Société Civile Immobilière ?
Les avantages de la SCI par rapport à l’indivision
Créer une SCI pour acheter et gérer un bien immobilier comporte plusieurs avantages.
En effet une SCI fonctionne avec un nombre de part définie à la base pour chacun des associés. Dans une Société Civile Immobilière, les décisions sont prises en “Assemblée Générale” avec la majorité, prévue initialement dans les statuts de la société, chose qui n’est pas possible dans le cadre d’une indivision, où l’unanimité des indivisaires est requise pour prendre les décisions les plus importantes.
Penser à la transmission de votre patrimoine
En effet une Société Civile Immobilière permet de bénéficier de nombreux avantages et abattements fiscaux, ce qui permet d’optimiser la transmission de son patrimoine et sa fiscalité.
Tout d’abord la SCI permet de bénéficier des abattements fiscaux prévus dans le cas d’une donation. Comme votre capital est divisé en parts, il est possible de le transmettre de façon progressive à vos enfants ou à vos petits-enfants et ainsi bénéficier d’abattements fiscaux tous les 15 ans. Si vous ne passez pas par une Société Civile Immobilière il sera impossible de transmettre progressivement votre bien immobilier.
Lorsque vous effectuez une donation ou une transmission de votre patrimoine, vous bénéficiez, avec une SCI, d’une décote minimum de 10% de la valeur de votre bien, sur le montant des droits de succession ou de donation. Ce principe s’applique également sur l’Impôt de Solidarité sur la Fortune, l’ISF.
De plus, ce calcul tient compte de l’actif net de la Société Civile Immobilière, or si votre SCI possède des dettes (comme des emprunts immobiliers) cela diminue la valeur de l’actif net de votre SCI, et par conséquent réduit la base de calcul pour les droits de donation.
Enfin pour les couples, il est tout à fait possible de prévoir, dans les statuts de la SCI, qu’en cas de décès, l’autre conjoint garde la jouissance du bien immobilier. Cela permet de protéger le conjoint survivant, en cas de volonté de dépossession de ce dernier par les héritiers du concubin défunt.
Quels sont les inconvénients de la SCI ?
Nécessité de correctement formaliser la SCI
Une Société Civile Immobilière est une société, de ce fait la formalisation doit être correctement réalisée. Il est nécessaire de vous adresser à un avocat spécialisé ou directement à un notaire afin de créer votre SCI.
Il faut prendre le temps de rédiger les statuts de votre Société Civile Immobilière et de prévoir tous les cas possible (conflits, séparation, invalidité, décès, revente).
Une Société Civile Immobilière fonctionne donc comme une société et vous impose une gestion comme telle, par exemple il est nécessaire de réaliser une Assemblée Générale chaque année et de tenir une comptabilité précise afin d’établir le bilan annuel.
De plus, avec une SCI il est important de tenir compte de l’unicité de patrimoine. En effet votre patrimoine personnel sera engagé sur les dettes de la société, en proportion des parts que vous possédez.
Quel est l’imposition des SCI ?
Une Société Civile Immobilière est soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR). Chaque associé de la SCI est donc imposé, à hauteur des parts qu’ils possèdent, à l’Impôt sur le Revenu, les associés peuvent aussi choisir l’Impôt sur les Sociétés (IS) : jusqu’à 38.120€ ils seront imposés à hauteur de 15% et au-delà ils seront imposés à hauteur de 33,33%. Nous vous conseillons de vous faire accompagner par un avocat fiscaliste afin d’optimiser votre fiscalité et ne pas perdre les bénéfices de certains dispositifs comme les investissements locatifs.
Conclusion
En conclusion, nous pouvons dire qu’une Société Civile Immobilière possède l’avantage d’avoir une gestion plus souple lorsque vous achetez un bien immobilier à plusieurs, mais cela nécessite de correctement formaliser les choses et peut représenter un coût annuel non négligeable.
Une SCI permet également de prévoir la transmission de votre patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, et ce même en cas de désaccord familial.