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Investissement locatif à Bordeaux en 2025 : les conseils de Lalanne Immo

24 juillet 2024 dans Conseils immobiliers

Investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux en 2025, une bonne idée ? Oui, si vous cherchez une manière de placer votre épargne dans une optique de long terme, mais également à investir sans beaucoup de capital, grâce au recours  au crédit.

A Bordeaux, si les investisseurs immobiliers traditionnels ont déserté la ville ces derniers temps… ils pourraient se positionner à nouveau cette année. 

Serait-ce une opportunité pour les plus visionnaires en 2025 ? Dans quelles conditions est-il intéressant d’investir dans l’immobilier à Bordeaux ?

Réponses avec deux experts de Lalanne Immo : Stéphane Lalanne et Grégory Pereira, co-gérants.

Qui sont les investisseurs locatifs à Bordeaux en 2024 ?

Stéphane Lalanne, co-gérante de Lalanne Immo : Les investisseurs immobiliers traditionnels se sont détournés de Bordeaux depuis maintenant plus de deux ans. C’est également le cas dans le neuf, avec la fin du dispositif Pinel annoncé au 31 décembre 2024. Nous accompagnons donc cette année essentiellement deux types d’investisseurs.

En premier lieu, les parents qui souhaitent loger leurs enfants à Bordeaux pour leurs études. Ces derniers cherchent avant tout le confort, en misant sur des appartements de bonne facture, idéalement situés et bien entretenus. Leur budget est en outre plutôt confortable, compris dans une fourchette de 90 000 à 250 000€.

Le second profil d’investisseurs est représenté par des profils plus jeunes d'investisseurs débrouillards, qui souhaitent acquérir un patrimoine immobilier à Bordeaux, et profiter de l’effet de levier du crédit. Ils s’orientent vers les petites surfaces à prix décoté avec des travaux, dans une stratégie de valorisation du bien.

 

Dans quels cas est-il intéressant d’investir dans l’immobilier à Bordeaux ?

 

• Profiter d’une valeur refuge solide pour diversifier ses placements et défiscaliser

  

S.L : Investir dans l’immobilier à Bordeaux est une option intéressante pour diversifier ses placements et bénéficier de sa valeur refuge sur le long terme, d’au moins 8 à 10 ans.

Ce mix investissement locatif / investissement patrimonial offre des perspectives de court terme (revenus réguliers, défiscalisation éventuelle) et de long terme (plus-value à terme). Le caractère historique de la ville et son classement au patrimoine mondial de l’Unesco limitent en outre drastiquement la construction neuve : cette caractéristique fait de Bordeaux une ville intéressante sur le long terme, comme Paris, car l’offre sera toujours contenue, et inférieure à la demande.

Le marché immobilier bordelais bénéficie donc d’une certaine stabilité, hormis certains épisodes conjoncturels comme celui que nous avons connu en 2023.

Un appartement bien situé, dans une copropriété entretenue, aura tendance à conserver voire à prendre de la valeur dans le temps, tout en générant des revenus réguliers, sans épisode de vacance locative. Investir dans l’immobilier ancien est également une façon de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants, notamment au travers du déficit foncier pour alléger sa fiscalité, pour déduire le montant des travaux, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion locative, la taxe foncière…

Grégory Pereira, co-gérant  : La législation sur le DPE a provoqué une remise en question complète pour de nombreux propriétaires. Avec la réédition des diagnostics, des biens qui passaient sous les radars nécessitent aujourd’hui des travaux pour être reloués.

Beaucoup préfèrent vendre que d’engager des travaux, ce qui fait le bonheur des investisseurs qui agissent en connaissance de cause.

Nous avons ainsi accompagné un investisseur locatif qui a acheté un studio de 17m² avec cave en plein cœur de Bordeaux, Place Pey Berland, au 2ème et dernier étage d’un immeuble historique en pierre. L’appartement affiché 119 000€, classé G, s’est finalement négocié 105 000€ pour un loyer avant travaux établi à 367€ HC. Après travaux, en location meublée, le montant du loyer maximum à ne pas dépasser sera de 25.60€/m², soit 435.20€. En location vide, le loyer à ne pas dépasser sera de 377€.

Emplacement idéal pour ce studio de 17m² Place Pey Berland 

 

• Investir dans l’immobilier bordelais pour loger ses enfants étudiants

  Un grand studio de 31m² avec terrasse à vendre à Bordeaux Caudéran. 199 990€ HAI. 

S.L : Investir dans un studio ou un appartement pour loger ses enfants étudiants est généralement une bonne opération si l’on dispose de l’épargne nécessaire.

Le prix d'un studio à Bordeaux s'affiche en moyenne entre 90 000€ et 120 000€. Les loyers, eux, s’établissent aux alentours de 500€ / mois.

Finalement, cinq ans d’études dans la capitale girondine coûteront autour de 30 000€ aux parents, à fonds perdus.

En achetant aujourd’hui, les parents peuvent loger leur enfant dans un appartement confortable, tout en faisant l’acquisition d’un patrimoine qui pourra être soit revendu facilement s’il est bien placé, en bon état et avec une bonne performance thermique, soit loué pour rentabiliser l’investissement.

Cette stratégie est d’autant plus intéressante à réaliser en 2024 que les prix ont baissé à Bordeaux de plus de 10 %. Le marché semble repartir doucement, on peut donc supposer que la fin de la baisse des prix s’amorce, et que les biens auront maintenant tendance à s’apprécier plutôt qu’à se dévaluer.

G.P : Si le rendement locatif brut n’est pas très élevé à Bordeaux en raison du prix moyen d’achat immobilier et de l’encadrement des loyers, la très forte tension locative dans la ville permet de ne pas subir de vacance locative. La relocation est extrêmement rapide, et nous observons que les locataires restent nettement plus longtemps dans leur bien depuis deux ou trois ans.

Les parents n’hésitent plus à payer le loyer en été pour conserver l’appartement tant la recherche d’une location est compliquée à Bordeaux.

Cette absence de vacance locative a une incidence directe sur le rendement locatif net, ce qui en fait un placement plus intéressant que dans des villes certes moins chères, mais aussi beaucoup moins tendues -- où les propriétaires doivent attendre plusieurs semaines voire mois avant de relouer leur bien.

• Investir sur les biens décotés à Bordeaux pour les valoriser

S.L : Le retrait des investisseurs traditionnels à Bordeaux, en raison des prix au mètre carré élevés, des loyers encadrés, du permis de louer, de la législation relative au DPE... fait le bonheur de quelques débrouillards. En effet, les petites surfaces sont aujourd'hui surreprésentées sur le marché de la transaction. Les biens les moins attractifs (mauvais DPE, encadrement des loyers pénalisant, travaux) peinent à trouver preneur.

Ce type de bien, lorsqu’il est en vente depuis plus de trois mois, est le plus négociable. Certains en profitent pour acquérir un bien avec une décote parfois conséquente (jusqu'à 20%), réaliser des travaux -- parfois en partie financés par MaPrimeRenov ou les CEE selon leurs revenus --  et louer au meilleur prix. 

Cela demande un vrai engagement mais peut permettre de générer une plus-value à la revente plus rapidement, tout en profitant du recourt au crédit pour ceux qui ne disposent pas de capital. Attention toutefois à ne pas négocier outre-mesure, car les propriétaires vendeurs ne sont pas pour autant prêts à tout !

 

Investissement locatif à Bordeaux : quels sont les impacts de l’encadrement des loyers ?

 

G. P : L’encadrement des loyers n’a pas le même impact pour tout le monde, en fonction de la zone du bien (4 zones), mais aussi de sa typologie et de son état de location (vide ou meublé).

Avant d’investir, il est donc essentiel de se renseigner sur la réglementation appliquée sur le bien convoité. A une rue près, on peut gagner 40 ou 50€ de loyer pour un appartement identique ! La Bastide et Les Chartrons sont ainsi les secteurs les plus pénalisés.

La typologie du bien compte également dans la limite de loyer autorisée : un grand T1 de 30m² sera ainsi plus profitable qu’un T2 de 30m², au même endroit. Il est également à noter que les communes jouxtant Bordeaux, comme Talence, Le Bouscat ou Pessac, ne sont pas soumises à l’encadrement des loyers.

S. L : L’encadrement des loyers a marqué un frein pour les investisseurs. Il faut cependant souligner que certaines zones permettent de louer à un prix cohérent avec le marché. Profiter d’un emplacement de centre-ville à Bordeaux est un vrai atout, tant pour la location que pour la revente, il ne faut pas le négliger !

 

Quels sont vos conseils pour les investisseurs immobilier à Bordeaux en 2025 ?

S.L : Je conseille aux investisseurs d’être vigilants sur la localisation du bien : la proximité du centre-ville, des transports, des grandes écoles et des commerces est essentielle pour garantir une revente aisée. Je conseille également de privilégier les petites copropriétés bien entretenues, dans lesquelles les copropriétaires sont investis dans l’entretien de l’immeuble. Il est à noter que les travaux votés en copropriétés pourront être déduits de l’imposition sur les revenus locatifs !

G.P : Je conseillerais de privilégier les locations nues afin d’allonger le temps d’occupation des locataires. Aujourd’hui, beaucoup de propriétaires optent pour la location meublée, or celle-ci n’est pas forcément la plus avantageuse fiscalement, contrairement à ce que l’on peut penser. Les appartements meublés mettent un peu plus de temps à se louer, ce n’est donc pas toujours la bonne option. Se faire conseiller par un expert comptable ou un gestionnaire de patrimoine est donc un élément clé pour bien ficeler son projet d’investissement locatif à Bordeaux. Lors de la location, faire appel à un gestionnaire locatif expérimenté permet de vérifier la solidité des dossiers de location, mais également d'assurer la bonne gestion du bien (mise à jour des loyers, entretien, répararations, relances...).

Avez-vous des exemples de transactions réalisées dans un objectif d’investissement locatif à Bordeaux en 2024 ?

 

S. L et G.P : Très récemment, nous avons accompagné des parents cherchant à acquérir un appartement pour leurs enfants à Saint-Augustin : l’appartement de 47m² à rafraîchir, avec terrasse et stationnement, s’est vendu 187 000€ HAI, pour un prix initial de 195 000€. 

Nous venons également de conclure la vente d’un appartement situé Cours de la Somme à Bordeaux, au prix de 150 000€ (164 000€ affiché). Ce T2 meublé de 51m² est loué 750€ par mois, ce qui représente un rendement locatif de 6 %.

A Mérignac centre, rue Beaumarchais, un deux pièces de 47m² avec balcon s’est vendu 144 000€ (pour 169 600€ affichés) et est loué 700€, soit un rendement locatif de 5.83%. 

Rue Louis Liard enfin, un grand T1 bis de 30m² à rénover a été cédé pour 100 000€ avec près de 20 % de négociation. Il peut être loué 498€ au loyer de référence majoré.

Besoin d'un conseil pour avancer sur votre projet d'investissement locatif à Bordeaux en 2025 ? Les équipes de Lalanne Immo sont à votre écoute.