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Acheter à Bordeaux en 2024 : les conseils de Lalanne Immobilier

22 mai 2024 dans Conseils immobiliers

Acheter à Bordeaux en 2024, est-ce une bonne idée ? Quelles sont les tendances du marché dans la capitale girondine ? Où trouver des bonnes affaires en immobilier à Bordeaux ? Sur quel quartier bordelais faut-il miser pour un premier achat ? Comment devenir propriétaire à Bordeaux en 2024 ? Réponses en détail avec Stéphane Lalanne, gérante de Lalanne Immobilier et experte en immobilier bordelais.

Acheter à Bordeaux en 2024  lorsqu'on est primo-accédant 

En 2024 comme depuis toujours, se lancer dans un achat immobilier est un moment important de la vie. Afin d’optimiser sa recherche et de mener son projet à bien, il est primordial de débuter par la définition précise du budget alloué à l’acquisition.

La hausse des taux et la difficulté d’accès au crédit en 2023 ont eu raison de la motivation des acquéreurs bordelais, primo-accédants en tête.

Mais cette année, la donne a changé : devenir propriétaire en 2024 est à nouveau accessible, même aux primo-accédants : les taux baissent, mais surtout l’accès au crédit est facilité !

Acheter un premier bien est particulièrement intéressant à Bordeaux car les loyers se maintiennent à des niveaux élevés. 

Prendre rendez-vous avec sa banque, ou mieux, avec un courtier, est donc la 1ère étape du parcours. Une fois l’enveloppe bien définie, la recherche peut commencer. Évidemment, mieux vous serez accompagné, avec des professionnels qui maîtrisent le marché et comprennent vos besoins, plus vous trouverez rapidement le bien qui vous convient, dans votre budget.

Les quartiers au meilleur rapport qualité / prix de Bordeaux pour acheter à moins de 200 000€

La question du budget est bien souvent la contrainte numéro 1 des primo-accédants. Pour acheter un bien immobilier en 2024, miser sur des quartiers « abordables » sans pour autant sacrifier son confort de vie ni prendre de risques avec un emplacement « en devenir » est cependant largement réalisable à Bordeaux.

Rive gauche, « Caudéran, Talence et Mérignac sont par exemple des quartiers et communes très prisées de la métropole bordelaise, tout en proposant des prix particulièrement intéressants lors d’un premier achat. Pour faire baisser le prix, un bien sans extérieur est en outre une excellente option à Bordeaux », note Stéphane Lalanne. Sur la Rive droite, Bastide et Belvèdère offrent également des lieux de vie agréables dans certains secteurs.

Concrètement, quels sont les prix pratiqués cette année ? Que peut-on acheter à moins de 200 000€ à Bordeaux ? Combien prévoir pour acheter une petite maison à Bordeaux ?

« Cette année, il est à nouveau possible d’acheter un beau deux ou trois pièces, éventuellement avec extérieur, bien placé à Caudéran, Mérignac ou Talence autour de 200 000€. Cela représente une mensualité d’environ 1100€ avec un crédit sur 25 ans, soit légèrement au-dessus d’un loyer ». Un T3 de 60m² dans une résidence bien entretenue à Caudéran est ainsi en vente au mois de mai 2024 pour 199 900€, honoraires inclus.

En 2024, Lalanne Immobilier accompagne de nombreux clients primo-accédants dans leur premier achat à Bordeaux : elle a par exemple vendu cette année un appartement deux pièces de 50m², avec balcon et parking, idéalement situé à Caudéran Primerose pour 198 000€, honoraires inclus. L’agence spécialiste de l’immobilier bordelais a également négocié la transaction d’un magnifique 53m², avec une sublime terrasse de 40m² et un parking, idéalement situé à Mérignac Soleil, pour 210 000€. Ou encore un 84m² avec deux balcons et parking à Mérignac Bourran, pour 211 000€.

"Côté maison, il faut prévoir une enveloppe plus conséquente, autour de 300 000€ », conseille Stéphane Lalanne : une maison de 112m², avec 3 chambres et un petit jardin à Mérignac s’est ainsi vendue 320 000€ cette année. A Talence Forum, idéalement située, une maison deux chambres de 70m², avec deux places de parking, s’est quant à elle négociée 315 000€ en avril 2024"

2024, un grand cru pour réaliser son premier achat immobilier à Bordeaux ?

Pour les primo-accédants, acheter lorsqu’on est finançable est une bonne option cette année. Pour une raison structurelle en premier lieu : lorsqu’on achète son logement, on amortit chaque mois du capital, contrairement à un loyer dépensé à fond perdu. A la revente, l’acquéreur aura donc déjà remboursé une partie du bien.

La deuxième raison est conjoncturelle : Bordeaux est la ville de France où les prix ont le plus baissé en 2023, cependant les derniers chiffres montrent un ralentissement de la baisse des transactions. Cette stabilisation indique aussi que les prix ne baisseront plus quand le marché sera à l'équilibre, peut-être fin 2024 ou 2025.

En ce moment, le marché bordelais propose une belle offre de biens à la vente, à des prix largement en-dessous des deux dernières années. « Je pense que c’est le moment d’acheter si on est finançable car le marché se stabilise, il ne s’effondrera pas à mon sens. Les belles années avec des taux à 1% sont derrière nous, mieux vaut donc profiter du choix et du temps de réflexion que laisse le marché en 2024. D’autant plus que si les taux d’emprunt venaient à baisser, les acquéreurs auront la possibilité de renégocier leur taux ultérieurement », commente Stéphane Lalanne. 

Acheter une maison à Bordeaux en 2024 : les quartiers où trouver une échoppe

 

Si les primo-accédants ont le plus souffert de la hausse des taux, certaines familles ont aussi dû reporter leur projet. Cette année, elles reviennent cependant sur le marché pour concrétiser des projets de vie. Pour acheter à Bordeaux cette année, il faut donc avant tout bien mener sa recherche, selon ses possibilités financières et ses critères clés.

Certains de ces critères doivent être étudiés en amont : la présence et la qualité des écoles, collèges et lycées dans le quartier, les commerces du quotidien, les activités sportives et infrastructures, la sécurité, la situation au regard des lieux de travail ou de la gare TGV, la proximité des transports...

Quelques quartiers familiaux – qui cochent toutes les cases des critères attendus par les familles bordelaises – tirent leur épingle du jeu et proposent encore une belle offre d’échoppes ou de maisons cette année :

« Caudéran, Saint-Augustin, Le Bouscat, Talence, Nansouty et Bègles sont privilégiés pour leur qualité de vie et les échoppes en pierre qu’on peut y acheter. A Saint-Genès et Saint-Seurin, les familles trouveront davantage de maisons bourgeoises en pierre que d’échoppes, à des prix plus élevés de part l'emplacement », précise Stéphane Lalanne.

Belle maison familiale à vendre à Saint-Augustin / Lescure - 150 m² - 4 chambres - garage - beau jardin - 780 000€ HAI

La gérante de l’agence historique poursuit : « dans la cadre d’une acquisition familiale, il faut penser à l’évolution de la famille, en prévoyant par exemple une chambre supplémentaire, et ne pas sous-estimer les besoins avec les enfants qui grandissent : si de petites chambres mansardées conviennent très bien aux plus petits, elles peuvent vite devenir étroites pour des ados. Ne pas négliger le long terme dans une acquisition familiale est essentiel !  »

Cette année, le marché des transactions de maisons à Bordeaux repart, et les dernières vente de l’agence Lalanne en 2024 se sont réalisées au prix demandé à Saint-Augustin, pour une maison de 113m² et à Bordeaux Primrose pour une grande échoppe rénovée par architecte de plus de 125m².

Combien coûte une échoppe à Bordeaux en 2024 ?

En 2024, l’agence Lalanne a organisé la vente de plusieurs échoppes aux prix suivants :

- Saint-Augustin - échoppe de 83m² avec agréable patio de 50m² : 367 000€ honoraires inclus

- Saint-Augustin - Barrière de Pessac : à deux pas du CHU, échoppe entièrement rénovée de 75m², terrasse et jardin de 150m², 399 000€ honoraires inclus

- Saint-Augustin : petite échoppe à rénover de 53m² avec jardin  – 264 000€ honoraires inclus 

Où acheter un appartement dans Bordeaux en 2024 ?

Pour Stéphane Lalanne, « acheter à Bordeaux au prix du marché est une valeur sûre. Le choix du quartier sera déterminé en fonction des affinités et des critères de l’acheteur, mais à Bordeaux, l’ancien est une référence solide : le cachet plaît pour une revente ».

Superbe deux pièces à la vente dans en immeuble en pierre en plein coeur de Bordeaux, 189 500€ HAI

Si chaque quartier de la Belle Endormie offre un esprit unique, quelques emplacements aux perspectives durables peuvent cependant être privilégiés. Les investisseurs locatifs délaissant le marché bordelais, les acquéreurs aux budgets serrés ont d’ailleurs tout intérêt à s’intéresser aux petites surfaces pour y établir leur résidence principale. Ils peuvent profiter de biens décotés, mais idéalement situés au coeur de Bordeaux !

Le Top 5 de Lalanne Immobilier pour un acheter appartement à Bordeaux en 2024

• Tourny / Jardin Public

• Saint-Seurin

• Gavinies

• Saint-Pierre

• Chartrons.

Les bonnes affaires immobilières en 2024 à Bordeaux

Acheter un bien immo en 2024 à Bordeaux peut-il encore être synonyme de bonnes affaires ? Où acheter à Bordeaux en 2024 pour espérer une plus-value ? Pour Lalanne Immobilier, faire une bonne affaire est une chose mais il faut avant tout « rester très vigilant à la qualité de l’emplacement du bien : un bien proche d’une voie ferrée ou d’un axe très passant peut rapidement devenir très difficile à revendre. Pour un appartement, il faut également être attentif à l’entretien de la copropriété et des parties communes, et au montant des charges ».

Les quartiers « en devenir », bonne ou mauvaise idée ?

A Bordeaux, certains quartiers voient inexorablement leurs prix s’afficher très en-dessous de la moyenne. Mauvaise réputation et incertitudes de développement sont autant d’éléments qui permettent d’acheter à moins de 3000€ du mètre quand la moyenne atteint plus de 4500€. Alors, les nouveaux quartiers, bonne idée ?

Pas forcément, pour Lalanne Immobilier : « nous privilégions davantage les biens anciens que les nouvelles constructions car il est difficile de savoir comment une copropriété neuve va vieillir ou si des malfaçons au niveau de la construction ne vont pas apparaître. Les nouvelles copropriétés dans les quartiers neufs (bassin à flots, gare saint-jean, Euratlantique…) sont par exemple très rapprochées les unes des autres, avec du vis-à-vis dans les appartements ».

Pour les plus téméraires, Bacalan offre cependant de belles opportunités en termes de prix…

Les mauvais DPE : un atout indéniable pour les acheteurs

En revanche, il existe une vraie opportunité de réaliser une bonne affaire à Bordeaux en 2024 : miser sur les passoires thermiques.

La nouvelle réglementation qui contraint la mise en location à un minimum de performance thermique est un casse-tête pour les bailleurs… mais également une aubaine pour les investisseurs.

Pour Lalanne Immobilier, « il ne faut pas hésiter à regarder des biens avec des DPE E-F-G qui vont pouvoir se négocier, parfois fortement. Avec des travaux, ces logements vont obtenir un meilleur DPE, et donc un meilleur confort à l’usage, mais aussi et surtout une meilleure revalorisation lors d’une éventuelle revente ».

Ce type de biens, délaissés par le marché, offrent des possibilités de négociation réelle. D’ailleurs, « lorsque le bien est en vente depuis plus de 2 mois, les vendeurs sont souvent plus enclins à la négociation », remarque Stéphane Lalanne.

Comment bien négocier un achat immobilier ?

Si le marché se stabilise, tous les biens ne sont pas négociables. Avant de réaliser une offre offensive, il faut donc apprécier au plus près la réalité du marché, mais aussi l’état d’esprit du vendeur. Une échoppe en pierre familiale avec jardin, rénovée et idéalement située à Saint-Augustin sera évidemment moins négociable qu’un studio classé G dans le centre de Bordeaux !

« Pour savoir si une négociation est acceptable, il est indispensable d’échanger avec le professionnel (agent immobilier) qui connaît les vendeurs et le contexte de la vente et qui pourra aiguiller l’acquéreur sur les possibilités de négociation ». Et pour mettre toutes les chances de son côté, envisager la négociation demande un peu de préparation : « il est important d’avoir bien ficelé son budget en amont pour pouvoir présenter au vendeur un dossier de financement fiable et complet – qui ne pourra que le rassurer – sur lequel on pourra s’appuyer pour tenter une négociation », conclut Stéphane Lalanne.

Prêt à acheter à Bordeaux en 2024 ? Toute l’équipe Lalanne Immobilier vous accompagne du début à la fin de votre projet. N’hésitez pas à les contacter.