Immobilier: les prix se calment en cette rentrée
dans Conseils immobiliers
Le marché immobilier traverse en 2022 une série de crises. Inflation des prix, révision des conditions d’accès au crédit, défis énergétiques, etc. Après une augmentation progressive des tarifs à la saison du printemps, voici les tendances de la rentrée.
Paris : une tendance à la baissE
En 2022, Paris enregistre une baisse des prix de l’immobilier, contrairement aux autres grandes métropoles françaises.
En effet, les tarifs ont baissé de 2 % dans la capitale. Le coût du mètre carré flirte avec les 10 000 euros depuis le début de l’été. Curieusement, la baisse tarifaire ne semble pas concerner la région parisienne puisque les autres départements étaient dans une phase dynamique sur le premier semestre 2022 :
- Val-d’Oise (95) : + 6.3 %
- Seine-et-Marne (77) : + 4.9 %
- Essonne (91) : + 3.8 %
- Seine-Saint-Denis (93) : + 2.7 %
Les Hauts-de-Seine suivent la capitale dans son mouvement de décroissance avec une baisse de 1.4 %. Malgré cette tendance associée à une demande supérieure à l’offre, le nombre de nouveaux emprunts ne décolle pas depuis le début de l’année.
Vers un ralentissement de l’augmentation
Même si les prix semblent se calmer dans l’ancien au sein de certaines villes comme Paris, Lille et Rennes, le chroniqueur et économiste Nicolas Doze rappelle, sur BFM TV, que dans d’autres villes les tarifs connaissent une augmentation. Songeons à Marseille, Strasbourg, Nice ou encore Montpellier. Il n’y a donc plus un marché immobilier en France mais des marchés immobiliers.
2022 parait se caractériser par une hausse croissante des tarifs sur l’ensemble du territoire. Toutefois, la courbe ralentit depuis le mois d’août. Pour information, au 1er août 2022, l’augmentation était de 6.7 % sur un an, sachant que les maisons subissent une hausse plus caractérisée que les appartements.
Selon Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM, les tarifs de l’immo ne connaîtront pas de forte baisse d'ici à la fin 2022. Par ailleurs, les économistes ont tablé sur une augmentation de l’inflation beaucoup plus significative durant la rentrée. Un propriétaire pourrait donc préférer mettre en sécurité son bien au lieu de le vendre.
Quant aux acquéreurs, l’indice de confiance des ménages ayant considérablement chuté, celui-ci se répercute également sur la concrétisation de leur projet. Pour les transactions en cours, Jean-Marc Torollion rapporte des négociations immobilières beaucoup plus engagées. Les délais des ventes se rallongent d’autant, constatent même certains notaires. L’ensemble de ces éléments pourraient contribuer à un ralentissement de la hausse du marché.
Les banquiers prêtent moins
Les prêts sont un sujet de préoccupation principal pour cette rentrée 2022. Les conditions d’octroi des crédits pour l’achat d’un logement ont été durcies par les banques. Cela s’explique notamment par le fait que de nombreux établissements bancaires ont déjà atteint leur quota pour l’année. Par ailleurs, les banquiers exigent en moyenne que les acheteurs fassent un apport d’environ 40 % de la somme totale empruntée. Ceci représente parfois une épargne de plusieurs dizaines de milliers d’euros que les Français n’ont pas ou qu’ils préfèrent garder au chaud dans cette période d’inflation.
Les banques sont bloquées par le taux d’usure, à savoir le plafond prévu par la loi au-delà duquel elles ne peuvent plus prêter. En septembre 2022, il était fixé à 2.57 % pour les emprunts sur 20 ans. A titre de comparaison, les taux moyens pour un crédit étaient de 1.90 % à la fin de l’été. Les établissements bancaires disposent ainsi d’une marge de manœuvre assez faible pour faire augmenter leurs intérêts.
En attendant, les banques ont choisi, pour la plupart, de limiter le nombre de nouveaux emprunts accordés. Le taux d’usure pourrait encaisser une augmentation entre 0.2 et 0.4 point. Probablement pas assez pour encourager les établissements bancaires à relancer leurs offres. De nombreux ménages français pourraient donc continuer d’être exclus de l’accès à l’emprunt.
L’activité immobilière est en ralentissement. Les potentiels acheteurs doivent faire face aux aléas du coût de la vie ainsi qu’au durcissement des conditions d’accès aux prêts. Sur la période janvier – août 2022, 40 % des emprunts ont été refusés à cause de ce durcissement. L’achat d’une maison ou d’un appartement en France s’avère difficile pour fin 2022. Réalisée une vente immo pour un propriétaire sera par conséquent plus difficile. Le marché de la location a encore de beaux jours devant lui, une aubaine pour les propriétaires de logements qui comptent sur la rentrée des loyers.